Good-faith third party where a void base registration intervened

Cross-family AI independent reading & axis check

6 of 8 axes matched GPT-6 Astra (OpenAI, codex CLI) · 2026-10-26

A reader from another model family (GPT-6 Astra), given the official text but not the primary reading, agreed on 6 of the 8 axes; the readings differed on axis 4 (form of the test), axis 8 (open question and revisit condition).

Raw responses and comparison record: Protocol · Blind readings (JSONL) · Axis comparison (JSONL) · SHA-256 (JSON)

Lower-court contrast & scope of application

Lower-court reading vs. Supreme Court holding

Lower-court context: The Seoul Eastern District Court, in its judgment of 18 September 2019 (2019Na20421), held that the plaintiff had formed a new legal interest on the basis of the legal relation externally formed by the provisional registration pursuant to the collusive false declaration of intention between A and B, and was a good-faith third party, so that the defendant could not assert that the declaration of intention underlying the provisional registration was void. It rejected the defendant's argument and granted the plaintiff's claim for assignment of the withdrawal claim on the deposit and for notice of that assignment; the plaintiff had premised that claim on being in a position to invoke completion of prescription itself against the secured debt of the mortgage.

Supreme Court standard: The Supreme Court held that B's base registration was not made on the collusive false declaration itself but unilaterally on the first-instance judgment that had been annulled by appellate judgment and was thereby void retroactively, so that, real-estate registration carrying no public credibility, the successive ownership-share transfer registrations down to the plaintiff were void unless special circumstances existed. Because the arbitrary base registration intervened, the provisional registration and the later registrations were severed, and the only appearance the later registrants could trust was the base registration; that the collusive false declaration had in substance been withdrawn on A's late appeal while the appearance of the provisional registration remained unremoved did not change this. Finding that the court below had misapprehended the law on the third party in a collusive false declaration of intention and had failed to conduct the necessary inquiry, affecting the judgment, it reversed the judgment and remanded the case to the Seoul Eastern District Court, collegiate panel.

Distinguishing conditions

• A case in which the base registration the later grantee relies on is itself made on the provisional registration, with no arbitrary or void-in-origin registration intervening in the chain.
• A system or statutory scheme in which a real-estate registration carries public credibility, since the Court relied on the absence of public credibility in holding the successive registrations void.
• A case in which special circumstances are shown that save the successive ownership-share transfer registrations from being void.

Record verification notes

Set out the order of the registrations in the register, with the date and the legal ground of each, and mark the point at which the base registration was made, since the Court severed the provisional registration from what followed at that point. Confirm the dates of service by public notice and of apparent finality of the first-instance judgment, the date of the late appeal, and the date of the appellate judgment and its finality, because the first-instance judgment was retroactively void and the base registration void in origin. Finally, note the certificates of service and finality obtained before the late appeal, since those were what the provisional registrant used to make the base registration in 2015.

From the official text

Points at issue

[1] 민법 제108조 제2항에서 상대방과 통정한 허위의 의사표시의 무효를 선의의 제3자에게 대항하지 못하게 한 취지 및 이때 ‘제3자’에 해당하는지 판단하는 기준 [2] 갑이 부동산 관리를 위해 을에게 매매예약을 등기원인으로 소유권이전등기청구권 가등기를 마쳐주었고, 그 후 을이 제기한 가등기에 기한 본등기의 이행을 구하는 소송이 공시송달로 진행된 결과 을의 승소판결이 선고되어 외형상 확정되었으나, 갑이 추완항소를 제기하여 가등기의 등기원인인 매매예약이 갑과 을의 통정한 허위의 의사표시에 의한 것으로 무효라는 이유로 제1심판결을 취소하고 을의 청구를 기각하는 판결이 선고·확정되었는데, 위 부동산에 관하여 을이 갑의 추완항소 이전에 발급받았던 송달증명원 및 확정증명원을 가지고 확정판결을 원인으로 지분소유권이전등기를 마쳤고, 을의 남편인 병이 재산분할을 원인으로 지분소유권이전등기를 마쳤으며, 그 후 정과 무가 위 부동산에 관하여 매매를 원인으로 지분소유권이전등기를 순차로 마친 사안에서, 무는 을 명의의 허위 가등기 자체를 기초로 하여 새로운 법률상 이해관계를 맺은 제3자의 지위에 있다고 볼 수 없는데도, 무가 통정한 허위의 의사표시의 제3자에 해당한다고 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례

Summary of the holding

[1] 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효이고 누구든지 그 무효를 주장할 수 있는 것이 원칙이나, 허위표시의 당사자와 포괄승계인 이외의 자로서 허위표시에 의하여 외형상 형성된 법률관계를 토대로 실질적으로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 허위표시의 당사자뿐만 아니라 그 누구도 허위표시의 무효를 대항하지 못하는 것인데, 허위표시의 무효를 선의의 제3자에게 대항하지 못하게 한 취지는 이를 기초로 하여 별개의 법률원인에 의하여 고유한 법률상의 이익을 갖는 법률관계에 들어간 자를 보호하기 위한 것이므로 제3자의 범위는 권리관계에 기초하여 형식적으로만 파악할 것이 아니라 허위표시행위를 기초로 하여 새로운 법률상 이해관계를 맺었는지 여부에 따라 실질적으로 파악하여야 한다. [2] 갑이 부동산 관리를 위해 을에게 매매예약을 등기원인으로 소유권이전등기청구권 가등기를 마쳐주었고, 그 후 을이 제기한 가등기에 기한 본등기의 이행을 구하는 소송이 공시송달로 진행된 결과 을의 승소판결이 선고되어 외형상 확정되었으나, 갑이 추완항소를 제기하여 가등기의 등기원인인 매매예약이 갑과 을의 통정한 허위의 의사표시에 의한 것으로 무효라는 이유로 제1심판결을 취소하고 을의 청구를 기각하는 판결이 선고·확정되었는데, 위 부동산에 관하여 을이 갑의 추완항소 이전에 발급받았던 송달증명원 및 확정증명원을 가지고 확정판결을 원인으로 지분소유권이전등기를 마쳤고, 을의 남편인 병이 재산분할을 원인으로 지분소유권이전등기를 마쳤으며, 그 후 정과 무가 위 부동산에 관하여 매매를 원인으로 지분소유권이전등기를 순차로 마친 사안에서, 위 부동산에 관한 을 명의의 본등기는 갑과 을 사이의 허위 가등기 설정이라는 통정한 허위의 의사표시 자체에 기한 것이 아니라, 이러한 통정한 허위의 의사표시가 철회된 이후에 을이 항소심판결에 의해 취소·확정되어 소급적으로 무효가 된 제1심판결에 기초하여 일방적으로 마친 원인무효의 등기라고 봄이 타당하고, 이에 따라 을 명의의 본등기를 비롯하여 그 후 무에 이르기까지 순차적으로 마쳐진 각 지분소유권이전등기는 부동산등기에 관하여 공신력이 인정되지 아니하는 우리 법제하에서는 특별한 사정이 없는 한 무효임을 면할 수 없으며, 나아가 갑과 을이 통정한 허위의 의사표시에 기하여 마친 가등기와 병 명의의 지분소유권이전등기 사이에는 을이 일방적으로 마친 원인무효의 본등기가 중간에 개재되어 있으므로, 이를 기초로 마쳐진 병 명의의 지분소유권이전등기는 을 명의의 가등기와는 서로 단절된 것으로 평가되고, 가등기의 설정행위와 본등기의 설정행위는 엄연히 구분되는 것으로서 병 내지 그 후 지분소유권이전등기를 마친 자들에게 신뢰의 대상이 될 수 있는 ‘외관’은 을 명의의 가등기가 아니라 단지 을 명의의 본등기일 뿐이라는 점에서도 이들은 을 명의의 허위 가등기 자체를 기초로 하여 새로운 법률상 이해관계를 맺은 제3자의 지위에 있다고 볼 수 없으며, 이는 갑의 추완항소를 계기로 갑과 을 사이의 통정한 허위의 의사표시가 실체적으로는 철회되었음에도 불구하고 그 외관인 을 명의의 가등기가 미처 제거되지 않고 잔존하는 동안에 을 명의의 본등기가 마쳐졌다고 하여 달리 볼 수 없는데도, 무가 통정한 허위의 의사표시의 제3자에 해당한다고 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례.

Order

원심판결을 파기하고, 사건을 서울동부지방법원 합의부에 환송한다.

Provisions referred to

[1] 민법 제108조 [2] 민법 제108조