Broker's duty to investigate senior lease deposits

Cross-family AI independent reading & axis check

8 of 8 axes matched GPT-6 Astra (OpenAI, codex CLI) · 2026-10-24

A reader from another model family (GPT-6 Astra), given the official text but not the primary reading, agreed on all 8 axes.

Raw responses and comparison record: Protocol · Blind readings (JSONL) · Axis comparison (JSONL) · SHA-256 (JSON)

Lower-court contrast & scope of application

Lower-court reading vs. Supreme Court holding

Lower-court context: The Seoul Central District Court, in its judgment of 4 September 2024 (2023Na72693), dismissed the plaintiff's damages claim against the mutual-aid programme operator, holding that no fault in the brokerage and no causation could be found. The plaintiff had leased one unit of an eight-unit building on 8 April 2020 for KRW 110 million, secured by a fixed date, with an auction beginning 2 June 2021 and nothing distributed to the plaintiff on 21 December 2022.

Supreme Court standard: The Supreme Court held that this misapprehended the law on the broker's duty of care and adequate causation and left necessary examination undone, affecting the judgment. The confirmation form recorded only a verbal warning that senior claims were many because the landlord refused to submit data, though the broker could have gauged them from the building's scale, units and nearby rents. It reversed and remanded, noting the plaintiff would probably have declined or not contracted on those terms.

Distinguishing conditions

• A brokerage of property other than part of a multi-household building.
• A landlord who supplies the other tenants' deposits and terms, so the broker can explain and present the contents rather than record a refusal.
• A lessee who already knew substantial senior deposit claims might exist on the other units.

Record verification notes

Match the confirmation form against what the broker demanded of the landlord and what came back, since the duty is to investigate and explain the likely senior claims. Check the versions applied: Article 25(1) and (2) of the Act, Article 21 of its former Decree and Article 16 of its former Rules. Keep causation separate for the remand court to decide on evidence.

From the official text

Points at issue

[1] 다가구주택 일부에 대한 임대차계약을 중개하는 개업공인중개사가 임차의뢰인에게 부담하는 의무의 내용 및 개업공인중개사가 해당 다가구주택에 선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있을 수 있는지 조사·확인하여 임차의뢰인에게 성실하게 설명하여야 하는지 여부(적극) / 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우, 공인중개사법 제30조에 따른 배상책임을 부담하는지 여부(적극) [2] 개업공인중개사인 갑이 을의 다가구주택 임대차계약을 중개하면서 을에게 교부한 중개대상물 확인·설명서 중 ‘권리관계’란에는 근저당권에 관한 사항이 기재되어 있고, ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에는 "임대인의 자료 제출 불응으로 선순위 다수 있음을 구두로 설명함"이라고 기재되어 있었는데, 그 후 위 다가구주택 등에 대한 경매절차에서 선순위 채권자들이 우선 배당받은 결과 을이 전혀 배당을 받지 못한 사안에서, 갑이 선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있을 수 있는지 조사·확인하여 을에게 설명하지 않았으므로 개업공인중개사로서 준수하여야 할 선량한 관리자의 주의의무를 다하였다고 볼 수 없다고 한 사례

Summary of the holding

[1] 개업공인중개사와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 개업공인중개사는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다. 공인중개사법 제29조 제1항은 공인중개사가 전문직업인으로서 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행할 의무가 있다고 규정한다. 공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 구 공인중개사법 시행령(2021. 12. 31. 대통령령 제32306호로 개정되기 전의 것) 제21조, 구 공인중개사법 시행규칙(2020. 10. 27. 국토교통부령 제773호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공인중개사법 시행규칙’이라고 한다) 제16조에 따르면, 개업공인중개사는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개할 경우 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공하여야 할 의무를 부담한다. 따라서 개업공인중개사는 임차의뢰인에게 부동산등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 것에 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 한다. 또한 구 공인중개사법 시행규칙 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서 중 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에는 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 나아가 개업공인중개사로서는 설령 임대인이 관련 자료의 제공을 거부하였더라도 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 주변 임대차보증금 시세에 비추어 먼저 대항력과 확정일자를 취득했거나 소액임차인으로 보호받는 선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있을 수 있는지 정도는 확인할 수 있고, 이러한 선순위 임대차보증금채권의 존부 및 그 범위는 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험성을 따져 보고 계약체결 여부를 결정하는 데 중요한 사항이다. 여기에 부동산중개 전문가로서 공인중개사의 역할, 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 하는 공인중개사법의 입법 목적 등을 종합하면, 개업공인중개사는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 해당 다가구주택에 선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있을 수 있는지 조사·확인하여 임차의뢰인에게 성실하게 설명하여야 할 의무가 있다고 보아야 한다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다. [2] 개업공인중개사인 갑이 을의 다가구주택 임대차계약을 중개하면서 을에게 교부한 중개대상물 확인·설명서 중 ‘권리관계’란에는 근저당권에 관한 사항이 기재되어 있고, ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에는 "임대인의 자료 제출 불응으로 선순위 다수 있음을 구두로 설명함"이라고 기재되어 있었는데, 그 후 위 다가구주택 등에 대한 경매절차에서 선순위 채권자들이 우선 배당받은 결과 을이 전혀 배당을 받지 못한 사안에서, 갑이 중개대상물 확인·설명서에 기재한 내용은 "임대인의 자료 제출 불응으로 선순위 다수 있음을 을에게 구두로 설명하였다."라는 내용이 전부이고, 다가구주택 임차인들의 임대차보증금이 얼마인지, 그중 소액보증금이 얼마인지 전혀 알 수 없게 되어 있는데, 개업공인중개사로서는 설령 임대인이 관련 자료제공을 거부하여 실상을 정확히 알기 어려웠더라도 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세 등을 확인하여 다가구주택에 선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있을 수 있는지 정도는 충분히 알 수 있었고, 그런데도 갑은 중개대상물 확인·설명서에 위와 같이 기재하였을 뿐 선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있을 수 있는지 조사·확인하여 을에게 설명하지 않았으므로, 갑이 개업공인중개사로서 준수하여야 할 선량한 관리자의 주의의무를 다하였다고 볼 수 없고, 을로서는 이미 다른 호실에 상당한 금액의 선순위 임대차보증금채권이 존재할 수 있다는 사정을 알았다면 다가구주택을 임차하지 않았거나 적어도 같은 조건으로는 계약을 체결하지 않았을 가능성이 높은데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례.

Order

원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다.

Provisions referred to

[1] 공인중개사법 제1조, 제25조 제1항, 제2항, 제29조 제1항, 제30조, 구 공인중개사법 시행령(2021. 12. 31. 대통령령 제32306호로 개정되기 전의 것) 제21조, 구 공인중개사법 시행규칙(2020. 10. 27. 국토교통부령 제773호로 개정되기 전의 것) 제16조, 민법 제680조, 제681조 / [2] 공인중개사법 제1조, 제25조 제1항, 제2항, 제29조 제1항, 제30조, 구 공인중개사법 시행령(2021. 12. 31. 대통령령 제32306호로 개정되기 전의 것) 제21조, 구 공인중개사법 시행규칙(2020. 10. 27. 국토교통부령 제773호로 개정되기 전의 것) 제16조, 민법 제680조, 제681조