Amended Housing Supply Rules reaching only tenants approved after its effective date

Cross-family AI independent reading & axis check

7 of 8 axes matched GPT-6 Astra (OpenAI, codex CLI) · 2026-10-24

A reader from another model family (GPT-6 Astra), given the official text but not the primary reading, agreed on 7 of the 8 axes; the readings differed on axis 8 (open question and revisit condition).

Raw responses and comparison record: Protocol · Blind readings (JSONL) · Axis comparison (JSONL) · SHA-256 (JSON)

Lower-court contrast & scope of application

Lower-court reading vs. Supreme Court holding

Lower-court context: The Changwon District Court, in its judgment of 29 August 2024 (2023Na111289), held that the defendant acquired the pre-sale right around 1 April 2021 and thereby failed the requirement of being a member of a household owning no house, so the ground for termination set out in item (vii) of paragraph 1 of Article 10 of the general conditions of the lease arose. It concluded that the lease had lawfully ended and that the defendant was obliged to hand the leased housing over to the plaintiff.

Supreme Court standard: The Supreme Court held that the court below had misread the law on ownership of a house as a ground for terminating a public rental lease. Because the occupancy announcement for this housing had been made before the amended Housing Supply Rules took effect, Article 53 of those Rules could not apply to the defendant, and the later acquisition of the pre-sale right was no reason to terminate the lease or refuse its renewal. It reversed the judgment below and remanded the case to the Changwon District Court, by the unanimous opinion of the Justices.

Distinguishing conditions

• A tenant who moved into public rental housing through an occupancy approval application made after the amended Housing Supply Rules took effect, since Article 53 of the Rules then applies.
• A lease ended on a ground other than ownership of a house, such as intentional damage or destruction of the public rental housing, which falls within a listed item of the provisions or the standard lease.
• Housing to which the Public Housing Special Act does not apply, since the Court confined its rule to housing governed by that Act and its statutes.

Record verification notes

First fix the date of the occupancy approval application, or at least of the occupancy announcement, for the specific housing and set it against the effective date of the amendment, because that date decides whether Article 53 reaches the tenant. Then identify the ground the landlord relies on and check it against the provisions of the statutes and the standard lease, since the Court limited the grounds for termination, refusal of termination or refusal of renewal to a reason falling within one of the listed items. Note that the defendant sold the pre-sale right to a third party on 2 June 2021, so the position on the date of the alleged termination matters as well as the date of acquisition.

From the official text

Points at issue

[1] 공공주택 특별법의 적용을 받는 임대주택의 임대인이 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 경우 [2] 2018. 12. 11. 국토교통부령 제565호로 개정된 구 주택공급에 관한 규칙의 시행 전에 입주자모집승인 신청이 있었던 임대주택에 입주한 임차인이 위 규칙 시행 이후 다른 주택에 관한 분양권을 취득한 사실이 있다는 이유로 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는지 여부(소극)

Summary of the holding

[1] 공공주택 특별법 제49조의2 제1항, 제2항 제3호에 따르면 공공임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 표준임대차계약서에는 공공주택사업자 및 임차인의 권리·의무에 관한 사항 등이 포함되어야 하며, 제49조의3 제1항 제7호에 따르면 공공주택사업자는 임차인이 공공임대주택을 고의로 파손·멸실하는 등 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다. 이에 따라 구 공공주택 특별법 시행령(2020. 9. 8. 대통령령 제31005호로 개정되기 전의 것) 제47조 제2항 제4호에서는 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우를 해제·해지 또는 재계약 거절사유로 규정하고 있고, 구 공공주택 특별법 시행규칙(2020. 10. 19. 국토교통부령 제771호로 개정되기 전의 것) 제32조 제1항 [별지 제5호, 제6호, 제7호 서식] 표준임대차계약서에서도 시행령 조항 사유와 동일한 내용을 규정하고 있다. 따라서 공공주택 특별법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 위 법령 조항 및 표준임대차계약서 해당 조문 각 호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다. [2] 공공주택 특별법 제2조 및 제48조 제1항에 따르면 공공임대주택에 대한 입주자의 자격과 입주자 관리 등에 관한 사항은 국토교통부령으로 정하도록 되어 있고, 그 조항에 따라 공공주택 특별법 시행규칙 제13조 제1항은 "공공주택의 입주자 자격, 입주자 선정방법 및 입주자 관리는 이 규칙에서 정하는 바에 따르되, 이 규칙에서 정하지 아니한 사항은 주택공급에 관한 규칙이 정하는 바에 따른다."라고 규정하고 있다. 그런데 2018. 12. 11. 국토교통부령 제565호로 개정된 구 주택공급에 관한 규칙(2023. 5. 10. 국토교통부령 제1211호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택공급규칙’이라 한다) 제53조 본문에 분양권 등을 갖고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 본다는 내용이 추가되었고, 그 부칙 제3조는 "제53조의 개정규정은 이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 경우로서 다음 각 호의 구분에 따른 분양권 등부터 적용한다."(이하 ‘경과규정’이라 한다)라고 규정하고 있다. 여기서 경과규정을 ‘이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 공공임대주택’으로 해석할 것인지 또는 ‘이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 분양권’으로 해석할 것인지에 따라 구 주택공급규칙 제53조의 적용 범위가 달라진다. 이 규정은 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 공공임대주택부터 적용한다는 의미로 해석하여야 한다. 그 이유는 다음과 같다. ① 경과규정을 해석하는 데에는 임대주택을 원활히 공급하여 국민주거생활의 안정을 도모하려는 임대주택 공급제도의 취지를 고려하여야 한다. ② 경과규정과 같이 구 주택공급규칙에 마련된 부칙은 주택의 공급에 관한 입주자 자격요건 등 세부규정을 개정하는 경우 공공임대주택의 입주자모집승인 신청 시점과 실제 입주자모집 시점 사이에 차이가 발생함을 고려하여 그 규칙의 적용 시점을 정하기 위해 둔 규정이다. 이와 같이 경과규정은 공공임대주택과 관련된 시점 중 하나로 해석하여야 하므로 경과규정에 ‘입주자모집승인을 신청하는 경우’ 부분은 ‘공공임대주택의 입주자모집승인 신청’ 시점을 의미하거나 이를 기준으로 삼은 것으로 보아야 한다. ③ 경과규정의 각 호에서는 보유 대상이 되는 분양권 등을 한정하고 있는데, 제1호 단서 (가)목 및 (나)목, 제2호에는 해당 분양권 등과 관련된 주택의 사업계획승인이나 입주자모집승인 신청 시점을 정하는 내용이 별도로 포함되어 있다. 만약 경과규정을 공공임대주택에 입주하려는 사람이 ‘이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 분양권’을 갖고 있는 경우로 해석한다면, 경과규정 제2호에 규칙 시행 전에 입주자모집승인을 신청한 분양권 등을 매매하여 가지고 있는 경우에도 구 주택공급규칙 제53조가 적용되도록 하는 규정을 두고 있는 것과 모순된다. 따라서 구 주택공급규칙이 시행된 이후에 체결되거나 갱신된 임대차계약이더라도, 규칙 시행 전에 있었던 입주자모집승인 신청을 통하여 임대주택에 입주를 한 임차인에게는 위 규칙이 적용된다고 할 수 없으므로, 임대인은 임차인이 위 규칙 시행 전에 입주자모집승인 신청이 있었던 임대주택에 입주하였다면 비록 위 규칙 시행 이후 다른 주택에 관한 분양권을 취득한 사실이 있다고 하더라도 이를 이유로 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수는 없다.

Order

원심판결을 파기하고, 사건을 창원지방법원에 환송한다.

Provisions referred to

[1] 공공주택 특별법 제49조의2 제1항, 제2항 제3호, 제49조의3 제1항 제7호, 구 공공주택 특별법 시행령(2020. 9. 8. 대통령령 제31005호로 개정되기 전의 것) 제47조 제2항 제4호, 구 공공주택 특별법 시행규칙(2020. 10. 19. 국토교통부령 제771호로 개정되기 전의 것) 제32조 제1항 제1호 [별지 제5호 서식], 제2호 [별지 제6호 서식], 제3호 [별지 제7호 서식] / [2] 공공주택 특별법 제2조, 제48조 제1항, 제49조의2 제1항, 제2항 제3호, 제49조의3 제1항 제7호, 공공주택 특별법 시행령 제47조 제2항 제4호, 공공주택 특별법 시행규칙 제13조 제1항, 제32조 제1항 제1호 [별지 제5호 서식], 제2호 [별지 제6호 서식], 제3호 [별지 제7호 서식], 구 주택공급에 관한 규칙(2023. 5. 10. 국토교통부령 제1211호로 개정되기 전의 것) 제53조, 주택공급에 관한 규칙 부칙(2018. 12. 11.) 제3조