A landlord's own business plan as no lawful reason to refuse a new tenant

Cross-family AI independent reading & axis check

6 of 8 axes matched GPT-6 Astra (OpenAI, codex CLI) · 2026-10-24

A reader from another model family (GPT-6 Astra), given the official text but not the primary reading, agreed on 6 of the 8 axes; the readings differed on axis 4 (form of the test), axis 8 (open question and revisit condition).

Raw responses and comparison record: Protocol · Blind readings (JSONL) · Axis comparison (JSONL) · SHA-256 (JSON)

Lower-court contrast & scope of application

Lower-court reading vs. Supreme Court holding

Lower-court context: The Ulsan District Court, in its judgment of 23 October 2024 (2024Na11658, 2024Na11665), treated the lease as having ended only on 7 March 2024, about ten months after the landlords filed suit. It held that the tenant had not introduced a person willing to become a new tenant, because no concrete identifying particulars such as name, occupation or ability to pay the deposit and rent were offered, and that the landlords had not definitively shown an intent not to conclude a lease even with an introduced person. On that basis it found no breach of the landlords' duty to protect the opportunity to recover the key money and dismissed the tenant's counterclaim.

Supreme Court standard: The Supreme Court held that a refusal based only on the landlords' own plan to run a wholesale and retail broiler business on the premises admits no lawful reason, and that having announced from about ten months before the lease ended that they would use the building themselves and would not contract with any new tenant, the landlords had clearly shown their intent to refuse. The tenant could therefore claim damages even without having introduced anyone, and the court below had misread the law on the protection of the opportunity to recover the key money and failed to examine what it needed to, so the counterclaim part was reversed and remanded. The tenant's appeal against the rest of the judgment stood, because no grounds were stated in the notice or grounds of appeal.

Distinguishing conditions

• A case in which the landlord did not definitively show an intent not to contract, so that the tenant was still able to make an introduction.
• A refusal grounded on a reason other than the landlord's own plan to operate the premises, since the Court decided only that self-operation alone is no lawful reason.
• Words or conduct of refusal unconnected with the time when the lease ended, since the definitive expression is judged on the conduct of both sides around that time.

Record verification notes

Set out the order in which the text messages, the notice of intended claim for damages, the statements of defence and the counterclaim came, because the Court placed weight on what the landlords said from about ten months before the lease ended. Then ask whether the tenant had a person willing to take the lease and what particulars of that person were given, since the rule dispensing with an introduction applies only where the refusal was already fixed. Note also that only the counterclaim part was decided; the appeal on the main claim was dismissed for want of grounds.

From the official text

Points at issue

[1] 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 경우, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 있는지 여부(소극) [2] 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하는지 여부(원칙적 적극) / 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부(적극) 및 임대인이 위와 같은 의사를 표시하였는지 판단하는 기준 [3] 상가 임대인인 갑 등이 임차인인 을에게 재건축 필요성 등을 이유로 임대차계약을 해지한다는 내용의 문자메시지를 보낸 후 을을 상대로 임대차계약 종료를 이유로 상가의 인도를 구하는 소를 제기하였고, 그 후 을이 갑에게 권리금을 받기로 한 새로운 임차인이 있으니 새로운 임차인과 계약을 해 줄 것을 요청하였으나, 갑 등은 을에게 육계 도소매업을 운영하기 위해 상가를 인도받아야 한다는 내용의 손해배상청구예정통지서를 발송하였고, 이에 을이 갑 등을 상대로 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 손해배상금의 지급을 구하는 반소를 제기한 사안에서, 갑 등이 위 상가에서 직접 육계 도소매업을 운영할 계획이 있다는 이유만으로 을이 주선하고자 하는 신규임차인과의 임대차계약의 체결을 거절한 데에는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없고, 갑 등은 을의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 보이므로 을은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 갑 등에게 손해배상을 청구할 수 있다고 한 사례

Summary of the holding

[1] 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것에는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다. [2] 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. 임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다. [3] 상가 임대인인 갑 등이 임차인인 을에게 재건축 필요성 등을 이유로 임대차계약을 해지한다는 내용의 문자메시지를 보낸 후 을을 상대로 임대차계약 종료를 이유로 상가의 인도를 구하는 소를 제기하였고, 그 후 을이 갑에게 권리금을 받기로 한 새로운 임차인이 있으니 새로운 임차인과 계약을 해 줄 것을 요청하였으나, 갑 등은 을에게 육계 도소매업을 운영하기 위해 상가를 인도받아야 한다는 내용의 손해배상청구예정통지서를 발송하였고, 이에 을이 갑 등을 상대로 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 손해배상금의 지급을 구하는 반소를 제기한 사안에서, 갑 등이 위 상가에서 직접 육계 도소매업을 운영할 계획이 있다는 이유만으로 을이 주선하고자 하는 신규임차인과의 임대차계약의 체결을 거절한 데에는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없고, 갑 등은 임대차계약 종료 약 10개월 전부터 을에게 임대차계약 종료 후에는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않고 자신들이 위 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 을의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 봄이 타당하므로, 을은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 갑 등에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 하는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례.

Order

원심판결 중 반소에 관한 피고(반소원고) 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 울산지방법원에 환송한다. 나머지 상고를 기각한다.

Provisions referred to

[1] 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호 / [2] 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호, 제3항 / [3] 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호, 제3항