Open Decision Ledger · Civil obligations & remedies
A corporate lessee's right to oppose ends when the occupant acquires ownership
Supreme Court, Feb. 26, 2026, 2025Da210305 (judgment)
Case name: 배당이의[주택임대차보호법 제3조 제2항에서 정한 법인인 임차인이 대항력과 우선변제권을 상실하였다는 이유로 해당 주택에 관한 근저당권자가 배당이의를 한 사건]
Official text on the National Law Information Center
Question
Where a corporate lessee under Article 3(2) of the Housing Lease Protection Act had obtained the right to oppose by having the occupant take delivery of the jeonse rental housing and complete household registration, is that right extinguished when the occupant later acquires the house and becomes its owner?
Holding
It is extinguished at the moment the occupant acquires ownership. Once the ownership transfer registration has been made in the occupant's name, the occupant's household registration can no longer be valid publicity for the conditions of a housing lease, because a third party dealing with the house can no longer tell from it whether the possession shown rests on ownership or on a lease. Delivery and household registration must therefore continue to exist to maintain the right, not merely when it is acquired. The risk that the Housing and Urban Fund runs short when a corporation loses its rights by a chance event is for the legislature, and reading the occupant's post-acquisition registration into Article 3(1) would go beyond interpretation of that provision.
Summary of the holding, verbatim
입주자의 주민등록은 주택에 관하여 입주자의 소유권이전등기가 마쳐진 이후에는 주택임대차의 대항력 인정요건이 되는 유효한 공시방법이 될 수 없고, 대항력은 소유권 취득 시에 소멸한다.
Unofficial English translation
The occupant's resident registration cannot, after the registration of transfer of the occupant's ownership of the housing has been completed, become a valid method of public notice satisfying the requirements for effect against third parties of a housing lease, and such effect is extinguished at the time ownership is acquired.
Disposition
Dismissed Stated in the decision
상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.
Unofficial English translation
The appeal is dismissed. The costs of the appeal shall be borne by the defendant.
Form of the test
Elements stated Stated in the decision
단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다.
Unofficial English translation
It is not sufficient that one is simply registered as a resident as a mere formality; the possession relationship represented by the resident registration must be of such a degree that a third party may recognize that the possession is mediated by a leasehold right.
Factors
- 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 입주자가 전세임대주택을 인도받고 주민등록을 마침으로써 법인인 임차인이 대항력을 갖추었더라도 이후 입주자가 해당 주택을 양수함으로써 주택의 소유자가 된 경우
- 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다
- 대항력 취득 시에만 갖추면 충분한 것이 아니라 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다
- 더 이상 거래안전을 위한 공시방법으로서의 기능을 할 수 없으므로
- 이는 입법적으로 해결할 문제이다
Unofficial English translation
• Where, even though the corporate lessee acquired effect against third parties because the occupant received jeonse rental housing and completed resident registration pursuant to Article 3 (2) of the Housing Lease Protection Act, the occupant thereafter acquired the housing by transfer and thereby became the owner of the housing
• The possession relationship represented by the resident registration must be of such a degree that a third party may recognize that the possession is mediated by a leasehold right
• It is not sufficient that it be in place only at the time of acquiring effect against third parties; in order to maintain such effect, it must also continue to subsist
• in that it can no longer serve as a method of public notice for the purpose of transactional security
• This is a matter that should be resolved legislatively
Relation to precedent
Follows earlier decisions Stated in the decision
대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결(공1999상, 993)
Unofficial English translation
Supreme Court Decision 98Da32939 decided April 23, 1999 (Gong 1999 Sang, 993)
Decisions referred to
대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결(공1998상, 609), 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결(공1999상, 993), 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결(공2000상, 688), 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결(공2025상, 821)
Burden of proof
Not addressed Not in the decision
Open question and revisit condition
If the occupant, having acquired ownership, sells the house onward but remains registered at the address, does the corporate lessee's right to oppose revive?
Any amendment to Article 3(1) or Article 3(2) of the Housing Lease Protection Act that preserves the publicity function of household registration or addresses the risk to the Housing and Urban Fund would require this entry to be read again. A later decision addressing an occupant's registration after a onward sale, or on the priority right under Article 3-2(2) as distinct from the right to oppose, would have the same effect.
Cross-family AI independent reading & axis check
7 of 8 axes matched GPT-6 Astra (OpenAI, codex CLI) · 2026-10-24
A reader from another model family (GPT-6 Astra), given the official text but not the primary reading, agreed on 7 of the 8 axes; the readings differed on axis 8 (open question and revisit condition).
Axis 8 (Open question and revisit condition): Primary “If the occupant, having acquired ownership, sells the house onward but remains registered at the address, does the corporate lessee's right to oppose revive?” vs Independent “What legislative mechanism should protect publicly funded lease deposits when an occupant's acquisition of ownership extinguishes the corporate tenant's protection?”
The primary asks whether enforceability revives after the occupant resells the dwelling, while the independent asks what legislation should protect publicly funded deposits.
입주자의 주민등록은 주택에 관하여 입주자의 소유권이전등기가 마쳐진 이후에는 주택임대차의 대항력 인정요건이 되는 유효한 공시방법이 될 수 없고, 대항력은 소유권 취득 시에 소멸한다.Raw responses and comparison record: Protocol · Blind readings (JSONL) · Axis comparison (JSONL) · SHA-256 (JSON)
Lower-court contrast & scope of application
Lower-court reading vs. Supreme Court holding
Lower-court context: The Busan District Court, in its judgment of 23 January 2025 (2024Na52151), held that once the occupant had the ownership transfer registration of the house made in his name, the sublease contract ended, and from that point the corporate defendant lost both its right to oppose and its priority right. The execution court's distribution table had allocated KRW 47,500,000 to the defendant as a claimant asserting the status of a tenant with a date certain at second rank and KRW 44,445,625 to the plaintiff mortgagee at third rank, and the plaintiff had objected at the distribution hearing to KRW 25,574,607 of the defendant's allocation.
Supreme Court standard: The Supreme Court said that some parts of the lower court's reasoning were not entirely apt, but the conclusion that the defendant had lost the right to oppose and the priority right could be accepted. It found none of the errors alleged: no failure to examine what was needed, no breach of the rules on free evaluation of evidence, and no misreading of the conditions for the right to oppose or of the principle that real rights are created only by statute. The Justices unanimously dismissed the appeal and placed the costs on the defendant.
Distinguishing conditions
- A case in which the occupant never acquires ownership of the house, so that his household registration continues to show possession mediated by the lease.
- A housing lease in which the lessee itself completed delivery and household registration and both conditions continue to exist, since the Court required the conditions to persist in order to maintain the right.
- An argument that the right to oppose must survive because the occupant's acquisition puts the Housing and Urban Fund at risk of loss, since the Court left that concern to the legislature.
Record verification notes
Set the occupant's ownership transfer registration, here 8 December 2017, against the date on which the mortgage registration was made, here the same day, since the Court treated the occupant's household registration as losing its publicity function from the moment the ownership transfer registration was completed. Then check that the occupant's household registration was in place from delivery onward and that the sublease contract had ended, and confirm which version of the Act applies, since Article 3(2) was created by Act No. 8583 of 3 August 2007.
From the official text
Points at issue
주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 입주자가 전세임대주택을 인도받고 주민등록을 마침으로써 법인인 임차인이 대항력을 갖추었는데 이후 입주자가 해당 주택을 양수함으로써 주택의 소유자가 된 경우, 임차인의 대항력이 입주자의 소유권 취득 시에 소멸하는지 여부(적극)
Unofficial English translation
Whether, where an occupant has received jeonse rental housing and completed resident registration pursuant to Article 3 (2) of the Housing Lease Protection Act so that the corporate lessee acquired effect against third parties, and thereafter the occupant acquired the housing by transfer and thus became the owner of the housing, the lessee's effect against third parties is extinguished at the time the occupant acquires ownership (affirmative)
Summary of the holding
주택임대차보호법 제3조 제2항은 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항력 및 같은 법 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 인정하고 있다. 그러나 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 입주자가 전세임대주택을 인도받고 주민등록을 마침으로써 법인인 임차인이 대항력을 갖추었더라도 이후 입주자가 해당 주택을 양수함으로써 주택의 소유자가 된 경우, 입주자의 주민등록은 주택에 관하여 입주자의 소유권이전등기가 마쳐진 이후에는 주택임대차의 대항력 인정요건이 되는 유효한 공시방법이 될 수 없고, 대항력은 소유권 취득 시에 소멸한다. 그 이유는 다음과 같다. ① 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다. 또한 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택 임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택 임대차에서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 대항력 취득 시에만 갖추면 충분한 것이 아니라 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다. ② 법인인 임차인이 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 대항력을 갖추었더라도 이후 입주자가 해당 주택을 양수함으로써 주택의 소유자가 되었다면, 주택에 관하여 이해관계를 맺으려는 제3자로서는 입주자의 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 소유권이 아닌 임차권을 매개로 하는 점유인지를 인식하기 어렵다. 따라서 그 입주자의 주민등록은 더 이상 거래안전을 위한 공시방법으로서의 기능을 할 수 없으므로, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력의 요건이 될 수 없다. ③ 입주자가 전세임대주택의 소유권을 취득하는지와 같은 우연한 사정에 의하여 한국토지주택공사와 같은 법인인 임차인이 대항력과 우선변제권을 상실하게 됨으로써 임대차보증금 회수가 어렵게 되고, 그로 인하여 저소득층 무주택자의 주거생활 안정을 목적으로 하는 공익적 사업을 수행하는 법인의 재원인 주택도시기금의 부실을 초래할 우려가 있기는 하지만, 이는 입법적으로 해결할 문제이다. 주택임대차보호법이 2007. 8. 3. 법률 제8583호로 개정되면서 제3조 제2항이 신설되었는데, 그 개정이유는 전세주택의 임대차계약 시 법인은 제3자에 대한 대항력 및 최우선 변제의 대상이 되지 아니하여 전세보증금의 보존 및 확보가 어려운 실정이므로 법인이 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층의 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 경우에 법인에 대항력 및 우선변제권을 부여하려는 것이었다. 그러나 이러한 주택임대차보호법 제3조 제2항의 입법 취지를 근거로 같은 법 제3조 제1항에서 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록에 입주자가 해당 주택의 소유권을 취득한 이후 그 입주자의 주민등록까지 포함된다고 새기는 것은 주택임대차보호법 제3조 제1항의 해석론을 벗어나는 것이다.
Order
상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.
Unofficial English translation
The appeal is dismissed. The costs of the appeal shall be borne by the defendant.
Provisions referred to
주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제3조의2 제2항
Read 2026-10-24 · Cross-read 2026-10-24. All quotes matched against the official text. The Chinese-character placeholders the court used for anonymised parties are given in their Korean readings, and parenthetical Chinese-character glosses are omitted.
Every entry is published only after all quotes have been matched character by character against the official text, and audited by an independent second reading from a different model family across all eight axes. Both agreed axes and text-grounded interpretive divergences are recorded openly. The ledger is a research record, not an assessment of the court or advice on any matter.
Back to the ledger