Open Decision Ledger · Civil obligations & remedies
Penalty base and fault excuse in housing co-op standard terms
Supreme Court, Apr. 30, 2026, 2025Da213488 (judgment)
Case name: 매매잔금등청구의소
Official text on the National Law Information Center
Question
Where a regional housing co-operative's membership contract fixes the penalty on loss of membership at ten per cent of the total agreed member contribution, but the member's unit and floor had not yet been allocated and part of the contract money remained unpaid, how is that base computed, and may members be released from the penalty because the co-operative failed to obtain business plan approval within three years of establishment approval?
Holding
Under Article 5 of the Standard Terms Act a standard term is read objectively on the understanding of the average customer, and where it remains unclear, in the customer's favour. 'Total agreed member contribution' therefore means the whole agreed amount rather than the instalments whose time for performance had arrived, and before any unit is allocated the base is the total for the lowest floor, the first floor. The refund clause is presumed liquidated damages under Article 398(4) of the Civil Code, so the co-operative need prove only the loss of membership, while a member may be released by proving no fault of its own; failing to obtain business plan approval within three years of establishment approval does not on its own negate fault for breach of the duty to keep membership.
Summary of the holding, verbatim
‘조합원분담금 총약정금’은 고객인 조합원에게 유리하게 분담금 총액이 가장 적은 1층의 분담금 총액을 기준으로 산정하는 것이 합리적이고
Unofficial English translation
it is reasonable that the 'total agreed amount of the member contributions' be calculated, to the advantage of the member as the customer, on the basis of the total amount of contributions for the first floor, which is the lowest, and
Disposition
Partly reversed and remanded Stated in the decision
원심판결 중 피고 6을 제외한 나머지 피고들에 대한 위약금 청구에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대전고등법원에 환송한다. 원고의 나머지 상고 및 피고 6의 상고를 모두 기각한다.
Unofficial English translation
The part of the judgment of the court below in which the plaintiff lost, in the claim for penalty against the defendants other than Defendant 6, is reversed and remanded to the Daejeon High Court. The plaintiff's remaining final appeal and Defendant 6's final appeal are all dismissed.
Form of the test
Elements stated Stated in the decision
위와 같은 해석을 거친 후에도 약관 조항이 객관적으로 다의적으로 해석되고 각각의 해석이 합리성이 있는 등 해당 약관의 뜻이 명확하지 않은 경우에는 고객에게 유리하게 해석하여야 한다.
Unofficial English translation
Even after the above interpretation has been made, where a standard terms clause is objectively susceptible of more than one interpretation and each interpretation is reasonable, etc., such that the meaning of the relevant standard terms is unclear, it must be interpreted to the advantage of the customer.
Factors
- 평균적 고객의 이해가능성을 기준으로 객관적·획일적으로 해석하여야 한다
- 약관 조항이 객관적으로 다의적으로 해석되고 각각의 해석이 합리성이 있는 등 해당 약관의 뜻이 명확하지 않은 경우에는 고객에게 유리하게 해석하여야 한다
- 채권자는 채무불이행 사실만 증명하면 손해의 발생 및 그 액을 증명하지 아니하고 예정배상액을 청구할 수 있고
- 그러한 사정만으로 조합원들에 대하여 위약금을 면제할 만큼 조합원들의 조합원 자격 유지의무 위반에 대한 귀책사유를 부정하기 어렵다고 한 사례
Unofficial English translation
• It must be interpreted objectively and uniformly on the basis of the understanding of an average customer
• Where a standard terms clause is objectively susceptible of more than one interpretation and each interpretation is reasonable, etc., such that the meaning of the relevant standard terms is unclear, it must be interpreted to the advantage of the customer
• The creditor may claim the liquidated damages amount by proving only the fact of non-performance of an obligation, without proving the occurrence of damage and the amount thereof, and
• a case where it is difficult, by that circumstance alone, to deny the members' attributable cause for breach of their obligation to maintain membership qualification to such an extent as to exempt the members from the penalty
Relation to precedent
Follows earlier decisions Stated in the decision
대법원 2024. 1. 25. 선고 2023다283913 판결
Unofficial English translation
Supreme Court Decision 2023Da283913 decided January 25, 2024
Decisions referred to
[1] 대법원 2024. 1. 25. 선고 2023다283913 판결(공2024상, 469) / [2] 대법원 2007. 12. 27. 선고 2006다9408 판결(공2008상, 123)
Burden of proof
The opposing party Stated in the decision
채무자는 채권자와 사이에 채무불이행에 있어 채무자의 귀책사유를 묻지 아니한다는 약정을 하지 아니한 이상 자신의 귀책사유가 없음을 주장·증명함으로써 예정배상액의 지급책임을 면할 수 있다
Unofficial English translation
Unless the debtor has made an agreement with the creditor under which the debtor's attributable cause in the non-performance of an obligation is not to be inquired into, the debtor may be exempted from the liability to pay the liquidated damages amount by asserting and proving that there is no attributable cause
Open question and revisit condition
If business plan approval is still not obtained and the record also shows that the land was not secured or that the project is at real risk of collapsing, would that further material negate the members' fault for losing membership?
The remand judgment of the Daejeon High Court on the penalty claims, which must fix the base for the unallocated units and rule on each member's fault on the record, will show how this decision is applied. Any amendment to Article 14-2 of the Housing Act or to the rules on standard terms, or a later Supreme Court decision on liquidated damages in standard terms, would require this entry to be read again.
Cross-family AI independent reading & axis check
5 of 8 axes matched GPT-6 Astra (OpenAI, codex CLI) · 2026-10-24
A reader from another model family (GPT-6 Astra), given the official text but not the primary reading, agreed on 5 of the 8 axes; the readings differed on axis 4 (form of the test), axis 5 (factors), axis 7 (burden of proof).
Axis 4 (Form of the test): Primary “Elements stated” vs Independent “Existing test applied”
The text presents both general interpretation and liability rules and their application to the membership contract, allowing the primary to emphasize stated requirements and the independent to emphasize case application.
‘조합원분담금 총약정금’은 고객인 조합원에게 유리하게 분담금 총액이 가장 적은 1층의 분담금 총액을 기준으로 산정하는 것이 합리적이고Axis 5 (Factors): Primary “평균적 고객의 이해가능성을 기준으로 객관적·획일적으로 해석하여야 한다 / 약관 조항이 객관적으로 다의적으로 해석되고 각각의 해석이 합리성이 있는 등 해당 약관의 뜻이 명확하지 않은 경우에는 고객에게 유리하게 해석하여야 한다 / 채권자는 채무불이행 사실만 증명하면 손해의 발생 및 그 액을 증명하지 아니하고 예정배상액을 청구할 수 있고 / 그러한 사정만으로 조합원들에 대하여 위약금을 면제할 만큼 조합원들의 조합원 자격 유지의무 위반에 대한 귀책사유를 부정하기 어렵다고 한 사례” vs Independent “위약금을 ‘조합원분담금 총약정금의 10%’로 정하였는데 / 아직 동·호수가 배정되기 전 / 분담금 총액이 가장 적은 1층의 분담금 총액 / 조합원 자격 상실 당시 이미 이행기가 도래한 분담금 / 주택조합설립인가를 받은 날부터 3년 내에 사업계획승인을 받지 못하였다고 하더라도”
The primary emphasizes interpretation rules and proof requirements, while the independent emphasizes the contractual percentage, allocation status, and contribution amounts, leaving less than half of the factors shared.
위약금을 ‘조합원분담금 총약정금의 10%’로 정하였는데Axis 7 (Burden of proof): Primary “The opposing party” vs Independent “The party asserting”
Because the text requires the creditor to prove breach and the debtor to prove absence of fault, the primary may label the debtor as the opposing party while the independent labels that debtor as the party asserting exemption.
채권자는 채무불이행 사실만 증명하면 손해의 발생 및 그 액을 증명하지 아니하고 예정배상액을 청구할 수 있고, 채무자는 채권자와 사이에 채무불이행에 있어 채무자의 귀책사유를 묻지 아니한다는 약정을 하지 아니한 이상 자신의 귀책사유가 없음을 주장·증명함으로써 예정배상액의 지급책임을 면할 수 있다.Raw responses and comparison record: Protocol · Blind readings (JSONL) · Axis comparison (JSONL) · SHA-256 (JSON)
Lower-court contrast & scope of application
Lower-court reading vs. Supreme Court holding
Lower-court context: The Daejeon High Court, in its judgment of 14 May 2025 (2024Na14761), allowed the co-operative's penalty claims in part against Defendants 1, 2, 7, 9 and 11, who lost membership within three years of establishment approval, and dismissed those claims against Defendants 3, 4, 5, 8 and 10. It read 'total agreed member contribution' as the instalments whose time for performance had arrived when membership was lost, because no calculation was possible before the unit was allocated. It also held that a project not approved within three years of establishment approval is prolonged beyond a reasonably expected period, so the co-operative cannot claim penalties from members who then lost membership.
Supreme Court standard: The Supreme Court held that on their face the words denote the whole amount agreed and have nothing to do with whether the time for performance had arrived, and that since the total varies with the floor, between the first floor and the standard floor, the first-floor total is the reasonable base for the customer. On the excuse it noted that the project was proceeding as required, with business plan approval applied for on 14 July 2023 and granted on 9 April 2024, and no sign of collapse; Article 14-2 of the Housing Act, inserted by Act No. 16870 of 23 January 2020, provides for a dissolution vote of the general meeting and does not release members from contractual liability. It therefore reversed the plaintiff's losing portion on the penalty claims against all defendants other than Defendant 6 and remanded that part to the Daejeon High Court, while dismissing the plaintiff's remaining appeal and Defendant 6's appeal.
Distinguishing conditions
- A case in which the unit had already been allocated by public draw, so the member's total contribution is a fixed sum for a known floor.
- An agreement that fault is not to be inquired into for the non-performance, which removes the member's route to release by proving no fault.
- A refund clause whose meaning is clear once its wording and its place in the whole contract have been considered, since the rule favouring the customer applies only to genuine ambiguity.
Record verification notes
Set each member's date of loss of membership against the establishment approval of 9 December 2015, since three years from that date divides the defendants into two groups. Then check whether the unit had been allocated when membership was lost and which floor's total would be the base, the contract money and interim payments being the same for every floor. Finally collect what the co-operative offers as each member's own fault, including the unpaid contract money, the clauses showing that the project and the payment schedule could change during the approvals, and any dissolution vote under Article 14-2 of the Housing Act.
From the official text
Points at issue
[1] 약관의 해석에서 작성자 불이익의 원칙 [2] 채무불이행으로 인한 손해배상액의 예정이 있는 경우, 채권자는 채무불이행 사실만 증명하면 예정배상액을 청구할 수 있는지 여부(적극) 및 이때 채무자가 자신의 귀책사유가 없음을 주장·증명함으로써 예정배상액의 지급책임을 면할 수 있는지 여부(원칙적 적극) [3] 갑 지역주택조합과 을 등이 체결한 조합가입계약에서 ‘조합원이 조합원 자격을 상실하는 경우, 기납입한 조합원분담금 중 갑 조합에 귀속되는 위약금(조합원분담금 총약정금의 10%) 등을 공제한 납입 원금만을 환불한다.’고 규정하였는데, 을 등이 분담금 중 계약금 미납분에 대한 이행기 도래 전에 조합원 자격을 상실하자 갑 조합이 을 등을 상대로 위 환불규정에 따른 위약금의 지급을 구한 사안에서, 위 환불규정은 위약금을 ‘조합원분담금 총약정금의 10%’로 정하였는데, 위 조합가입계약에 따른 총분담금은 해당 조합원이 배정받은 동·호수의 층수에 따라 달라짐에도 아직 동·호수가 배정되기 전이므로, ‘조합원분담금 총약정금’은 고객인 조합원에게 유리하게 분담금 총액이 가장 적은 1층의 분담금 총액을 기준으로 산정하는 것이 합리적이고, 한편 갑 조합이 주택조합설립인가를 받은 날부터 3년 내에 사업계획승인을 받지 못하였다고 하더라도 그러한 사정만으로 조합원들에 대하여 위약금을 면제할 만큼 조합원들의 조합원 자격 유지의무 위반에 대한 귀책사유를 부정하기 어렵다고 한 사례
Unofficial English translation
[1] The principle of interpretation against the drafter in the interpretation of standard terms [2] In a case where liquidated damages for non-performance of an obligation are stipulated, whether the creditor may claim the liquidated damages amount by proving only the fact of non-performance (affirmative), and whether, in such case, the debtor may be exempted from the liability to pay the liquidated damages amount by asserting and proving that there is no attributable cause (principally affirmative) [3] In a membership agreement executed between A, a regional housing cooperative, and B and others, it was stipulated that 'if a member loses membership qualification, only the principal amount of the paid member contributions shall be refunded after deducting the penalty attributable to A cooperative (10% of the total agreed amount of the member contributions) and the like,' and, where B and others lost their membership qualification before the due date for performance with respect to the unpaid portion of the down payment among the contributions, A cooperative sought from B and others payment of the penalty under the above refund provision, in which case the above refund provision set the penalty at '10% of the total agreed amount of the member contributions,' yet since the total contributions under the membership agreement vary according to the floor of the building and unit number assigned to the relevant member and no building and unit number had yet been assigned, it is reasonable that the 'total agreed amount of the member contributions' be calculated, to the advantage of the member as the customer, on the basis of the total amount of contributions for the first floor, which is the lowest, and, furthermore, even if A cooperative failed to obtain approval of the project plan within 3 years from the date it obtained approval of establishment of the housing cooperative, it is difficult to deny the members' attributable cause for breach of their obligation to maintain membership qualification to such an extent as to exempt the members from the penalty - a case so holding
Summary of the holding
[1] 약관은 신의성실의 원칙에 따라 해당 약관의 목적과 취지를 고려하여 공정하고 합리적으로 해석하되, 개별 계약 당사자가 의도한 목적이나 의사를 참작하지 않고 평균적 고객의 이해가능성을 기준으로 객관적·획일적으로 해석하여야 한다. 그리고 특정 약관 조항을 그 목적과 취지를 고려하여 공정하고 합리적으로 해석하기 위해서는 특별한 사정이 없는 한 약관 조항의 문언이 갖는 의미뿐만 아니라 약관 조항이 전체적인 논리적 맥락 속에서 갖는 의미도 고려해야 한다. 위와 같은 해석을 거친 후에도 약관 조항이 객관적으로 다의적으로 해석되고 각각의 해석이 합리성이 있는 등 해당 약관의 뜻이 명확하지 않은 경우에는 고객에게 유리하게 해석하여야 한다. [2] 채무불이행으로 인한 손해배상액의 예정이 있는 경우에는 채권자는 채무불이행 사실만 증명하면 손해의 발생 및 그 액을 증명하지 아니하고 예정배상액을 청구할 수 있고, 채무자는 채권자와 사이에 채무불이행에 있어 채무자의 귀책사유를 묻지 아니한다는 약정을 하지 아니한 이상 자신의 귀책사유가 없음을 주장·증명함으로써 예정배상액의 지급책임을 면할 수 있다. [3] 갑 지역주택조합과 을 등이 체결한 조합가입계약에서 ‘조합원이 조합원 자격을 상실하는 경우, 기납입한 조합원분담금 중 갑 조합에 귀속되는 위약금(조합원분담금 총약정금의 10%) 등을 공제한 납입 원금만을 환불한다.’고 규정하였는데, 을 등이 분담금 중 계약금 미납분에 대한 이행기 도래 전에 조합원 자격을 상실하자 갑 조합이 을 등을 상대로 위 환불규정에 따른 위약금의 지급을 구한 사안에서, 위 환불규정은 위약금을 ‘조합원분담금 총약정금의 10%’로 정하였는데, 위 조합가입계약에 따른 총분담금은 해당 조합원이 배정받은 동·호수의 층수에 따라 달라짐에도 아직 동·호수가 배정되기 전이므로, ‘조합원분담금 총약정금’은 고객인 조합원에게 유리하게 분담금 총액이 가장 적은 1층의 분담금 총액을 기준으로 산정하는 것이 합리적이고, 다만 이를 조합원에게 유리하게 해석하더라도 ‘조합원분담금 총약정금’이 ‘조합원 자격 상실 당시 이미 이행기가 도래한 분담금’을 의미하는 것으로 볼 수는 없으며, 한편 제반 사정을 종합하면 갑 조합이 주택조합설립인가를 받은 날부터 3년 내에 사업계획승인을 받지 못하였다고 하더라도 그러한 사정만으로 조합원들에 대하여 위약금을 면제할 만큼 조합원들의 조합원 자격 유지의무 위반에 대한 귀책사유를 부정하기 어려운데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.
Order
원심판결 중 피고 6을 제외한 나머지 피고들에 대한 위약금 청구에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대전고등법원에 환송한다. 원고의 나머지 상고 및 피고 6의 상고를 모두 기각한다. 원고와 피고 6 사이에 생긴 상고비용은 피고 6이 부담한다.
Unofficial English translation
The part of the judgment of the court below in which the plaintiff lost, in the claim for penalty against the defendants other than Defendant 6, is reversed and remanded to the Daejeon High Court. The plaintiff's remaining final appeal and Defendant 6's final appeal are all dismissed. The costs of the final appeal incurred between the plaintiff and Defendant 6 shall be borne by Defendant 6.
Provisions referred to
[1] 약관의 규제에 관한 법률 제5조 / [2] 민법 제398조 제1항, 제4항 / [3] 민법 제398조 제1항, 제4항, 약관의 규제에 관한 법률 제5조
Read 2026-10-24 · Cross-read 2026-10-24. All quotes matched against the official text. The Chinese-character placeholders the court used for anonymised parties are given in their Korean readings, and parenthetical Chinese-character glosses are omitted.
Every entry is published only after all quotes have been matched character by character against the official text, and audited by an independent second reading from a different model family across all eight axes. Both agreed axes and text-grounded interpretive divergences are recorded openly. The ledger is a research record, not an assessment of the court or advice on any matter.
Back to the ledger