동일인 소유 토지와 건물이 소유자를 달리하게 되었을 때 관습법상 법정지상권의 효력을 유지하는지 — 법적 규범으로서의 존속 여부

사건의 출발점과 핵심 법적 질문

대법원 2022. 7. 21. 선고 2017다236749 전원합의체 판결(토지인도)은 다음 질문을 정면으로 다룬다. 토지와 미등기 건물이 나뉜 토지인도 사건에서 관습법상 법정지상권이 유지되는가?

대법원의 핵심 결론은 다음과 같이 요약된다. 민법 제185조는 관습법에 따른 물권 창설을 인정하므로 소유권 제한만으로 효력을 부인할 수 없다. 토지와 건물은 별개 부동산이므로 철거 손실을 막는 공익상 필요가 인정되고 당사자 약정이 우선하는 보충적 장치로 작동한다. 존속기간은 민법 제280조 제1항 제1호와 제2호, 제281조 제1항에 따르고 지료 청구가 가능하여 토지 소유자 보호 장치가 함께 마련되어 있다. 법적 확신 소멸이나 관행의 본질적 변경을 보여주는 자료는 제시되지 않았으므로 효력은 유지된다고 판단하였다. 주문은 "원심판결을 파기하고, 사건을 전주지방법원에 환송한다."이고, 판결의 판단 방식은 요건 제시(기존 판례 따름)에 해당한다.

이 글은 공개 판결문에 나타난 쟁점 구조와 판단 기준을 따라가며 같은 기록 위에서 왜 하급심과 상고심의 독해가 갈렸는지를 분석한다.

이 단락의 출처: 대법원 2022. 7. 21. 선고 2017다236749 전원합의체 판결 — 국가법령정보센터 공식 판례 본문

판시사항과 참조조문이 설정한 쟁점의 구조

판결문이 정리한 판시사항의 뼈대는 다음과 같다. 동일인 소유이던 토지와 지상 건물이 매매 등으로 각각 소유자를 달리하게 되었을 때 건물 철거 특약이 없는 한 건물 소유자가 법정지상권을 취득한다는 관습법이 현재에도 여전히 법적 규범으로서 효력을 유지하고 있는지 여부(적극)

이 사건에서 함께 읽어야 할 참조조문은 민법 제185조, 제280조 제1항 제1호, 제2호, 제281조 제1항, 제305조, 제366조, 입목에 관한 법률 제6조, 가등기담보 등에 관한 법률 제10조이다. 조문의 문언이 정한 구성요건 또는 권리발생 요건 가운데 어디까지가 법령 해석의 영역이고 어디부터가 개별 사실인정의 영역인지를 분리하는 것이 첫 단계다.

선행 판례와의 관계에서 이 판결은 기존 판례 따름의 위치에 놓인다. 참조판례(대법원 1966. 12. 20. 선고 66다1844 판결(집14-3, 민332), 대법원 1968. 1. 31. 선고 67다2007 판결(집16-1, 민37), 대법원 1986. 9. 9. 선고 85다카2275 판결(공1986, 1301), 대법원 1992. 10. 27. 선고 92다3984 판결(공1992, 3255), 대법원 1993. 12. 28. 선고 93다26687 판결(공1994상, 521), 대법원 2003. 12. 26. 선고 2002다61934 판결(공2004상, 209), 대법원 2007. 9. 6. 선고 2006다54804 판결, 대법원 2008. 2. 15. 선고 2005다41771, 41788 판결, 대법원 2013. 9. 12. 선고 2013다43345 판결)와 나란히 읽으면 법원이 기존 법리의 외연을 유지하면서도 구체적 사안의 사실 요소를 어떻게 재배치했는지 확인할 수 있다.

이 단락의 출처: 대법원 2022. 7. 21. 선고 2017다236749 전원합의체 판결 — 국가법령정보센터 공식 판례 본문

대법원 판결요지와 핵심 판시 문장 분석

대법원이 밝힌 판결요지의 핵심은 다음과 같다. [다수의견] 동일인 소유이던 토지와 그 지상 건물이 매매 등으로 인하여 각각 소유자를 달리하게 되었을 때 그 건물 철거 특약이 없는 한 건물 소유자가 법정지상권을 취득한다는 관습법은 현재에도 그 법적 규범으로서의 효력을 여전히 유지하고 있다고 보아야 한다. 구체적인 이유는 아래와 같다. ① 민법 제185조는 "물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다."라고 규정함으로써 관습법에 의한 물권의 창설을 인정하고 있다. 관습법에 의하여 법정지상권이라는 제한물권을 인정하는 이상 토지 소유자는 건물을 사용하는 데 일반적으로 필요하다고 인정되는 범위에서 소유권 행사를 제한받을 수밖에 없다. 따라서 관습법상 법정지상권을 인정하는 결과 토지 소유자가 일정한 범위에서 소유권 행사를 제한받는다는 사정은 관습법상 법정지상권의 성립을 부인하는 근거가 될 수 없다. ② 우리 법제는 토지와 그 지상 건물을 각각 별개의 독립된 부동산으로 취급하고 있으므로, 동일인 소유이던 토지와 그 지상 건물이 매매 등으로 인하여 각각 소유자를 달리하게 되었을 때 토지 소유자와 건물 소유자 사이에 대지의 사용관계에 관하여 별다른 약정이 없는 이상 일정한 범위에서 건물의 가치가 유지될 수 있도록 조치할 필요가 있다. 관습법상 법정지상권은 바로 이러한 상황에서 건물의 철거로 인한 사회경제적 손실을 방지할 공익상의 필요에 의해 인정되는 것이다. 민법 제305조의 법정지상권, 민법 제366조의 법정지상권, 「입목에 관한 법률」 제6조의 법정지상권, 가등기담보 등에 관한 법률 제10조의 법정지상권도 모두 동일인 소유이던 토지와 그 지상 건물이나 입목이 각각 일정한 사유에 의해 소유자를 달리하게 되었을 때 건물이나 입목의 가치를 유지시키기 위해 마련된 제도이다. 판례는 동일인 소유이던 토지와 그 지상 건물이 매매 등으로 인하여 각각 소유자를 달리하게 되었을 때 건물 소유자와 토지 소유자 사이에 대지의 사용관계에 관하여 어떠한 약정이 있다면 이를 우선적으로 존중하므로, 관습법상 법정지상권은 당사자 사이에 아무런 약정이 없을 때 보충적으로 인정된다고 볼 수 있다. 이러한 점을 고려하면, 관습법상 법정지상권을 인정하는 것이 헌법을 최상위 규범으로 하는 전체 법질서에 부합하지 아니하거나 그 정당성과 합리성을 인정할 수 없다고 보기 어렵다. ③ 관습법상 법정지상권에는 특별한 사정이 없는 한 민법의 지상권에 관한 규정이 준용되므로, 당사자 사이에 관습법상 법정지상권의 존속기간에 대하여 따로 정하지 않은 때에는 그 존속기간은 민법 제281조 제1항에 의하여 민법 제280조 제1항 각호에 규정된 기간이 된다. 이에 따라 견고한 건물의 소유를 목적으로 하는 법정지상권의 존속기간은 30년이 되고(민법 제280조 제1항 제1호), 그 밖의 건물의 소유를 목적으로 하는 법정지상권의 존속기간은 15년이 되는 등(민법 제280조 제1항 제2호) 관습법상 법정지상권은 일정한 기간 동안만 존속한다. 토지 소유자는 관습법상 법정지상권을 가진 건물 소유자에 대하여 지료를 청구할 수 있는데, 그 지료를 확정하는 재판이 있기 전에도 지료의 지급을 소구할 수 있다. 이와 같이 관습법상 법정지상권을 인정하는 것에 대응하여 토지 소유자를 보호하고 배려하는 장치도 함께 마련되어 있다. ④ 대법원이 관습법상 법정지상권을 관습법의 하나로 인정한 이래 오랜 기간이 지나는 동안 우리 사회에서 토지의 가치나 소유권 개념, 토지 소유자의 권리의식 등에 상당한 변화가 있었다고 볼 수 있다. 그러나 그렇다고 보더라도 여전히 이에 못지않게 건물의 철거로 인한 사회경제적 손실을 방지할 공익상의 필요성이나 건물 소유자 혹은 사용자의 이익을 보호할 필요성도 강조되고 있다. 관습법상 법정지상권에 관한 관습에 대하여 사회 구성원들의 법적 구속력에 대한 확신이 소멸하였다거나 그러한 관행이 본질적으로 변경되었다고 인정할 수 있는 자료도 찾아볼 수 없다. [대법관 김재형의 반대의견] 동일인 소유이던 토지와 그 지상 건물이 매매 등으로 소유자가 달라질 때 법정지상권이라는 물권이 성립한다는 관습은 관습법으로서의 성립 요건을 갖춘 것이라고 볼 수 없다. 설령 그러한 관습법이 성립하였다고 하더라도 현재에 이르러서는 사회 구성원들이 그러한 관행의 법적 구속력에 대하여 확신을 갖지 않게 되었고, 또한 헌법을 최상위 규범으로 하는 전체 법질서에 부합하지 않으므로, 법적 규범으로서 효력을 인정할 수 없다고 보아야 한다. 따라서 관습법상 법정지상권을 광범위하게 인정하고 있는 종래 판례는 폐기해야 한다.

특히 판결문에서 결론을 직접 지탱하는 문장은 다음 대목이다. "[다수의견] 동일인 소유이던 토지와 그 지상 건물이 매매 등으로 인하여 각각 소유자를 달리하게 되었을 때 그 건물 철거 특약이 없는 한 건물 소유자가 법정지상권을 취득한다는 관습법은 현재에도 그 법적 규범으로서의 효력을 여전히 유지하고 있다고 보아야 한다"

이 문장은 추상적 선언에 그치지 않고, 원심이 어떤 법리적 전제를 누락했거나 어떤 사실 요소를 과대·과소평가했는지를 지적하는 준거로 작동한다.

이 단락의 출처: 대법원 2022. 7. 21. 선고 2017다236749 전원합의체 판결 — 국가법령정보센터 공식 판례 본문

판결이 제시한 핵심 판단 요소와 기록 대조표

아래 표는 2017다236749 판결문에서 법원이 중시한 판단 요소와 각 요소가 주문(파기환송)에 미친 역할을 정리한 것이다.

이 단락의 출처: 대법원 2022. 7. 21. 선고 2017다236749 전원합의체 판결 — 국가법령정보센터 공식 판례 본문

같은 사실을 두고 갈라지는 경쟁 독해

이 사건에서 원심은 소외 2가 피고 1에게 토지를 증여할 당시 토지와 각 건물의 소유권이 동일인에게 속하였다고 볼 수 없다는 이유로, 관습법상 법정지상권을 취득하였다는 피고들의 항변을 배척하였다. 반면 대법원의 법리는 관습법이 법적 규범으로서 효력을 유지하는지와 건물 소유자와 토지 소유자 사이에 대지의 사용관계에 관한 약정이 있는지를 나누어 살펴본다.

따라서 유사 사안을 분석할 때는 결론 문장만 인용할 것이 아니라, 앞의 표에 적은 판단 요소 가운데 어느 하나가 빠졌을 때 결론이 어떻게 달라지는지를 반대 가설로 점검해야 한다.

이 단락의 출처: 대법원 2022. 7. 21. 선고 2017다236749 전원합의체 판결 — 국가법령정보센터 공식 판례 본문

남는 질문과 다시 살펴볼 조건

이 판결을 읽고도 남는 후속 질문은 다음과 같다. 철거를 막는 공익과 토지 소유권 제한 사이에서 관습법은 언제까지 보충적 해법으로 남는가?

또한 어떤 후속 자료나 판례가 축적될 때 이 판단 틀을 다시 점검해야 하는지도 분명하다. 관습의 법적 확신 소멸이나 관행의 본질적 변경을 보여주는 자료가 제시되면 다시 볼 수 있다.

이 글은 국가법령정보센터에 공개된 대법원 2022. 7. 21. 선고 2017다236749 전원합의체 판결 원문과 참조조문을 2026-10-21 기준으로 대조해 작성한 연구 분석이며, 특정 당사자의 소송 수행이나 법률 자문을 갈음하지 않는다.

이 단락의 출처: 대법원 2022. 7. 21. 선고 2017다236749 전원합의체 판결 — 국가법령정보센터 공식 판례 본문