임대인이 파산해 면책받으면 우선변제권 있는 보증금은 어디까지 살아남는가: 채무자회생법 개정안 제2216282호에 묻는 다섯 가지

읽은 의안과 확인한 상태

이 글은 의안번호 2216282 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 일부개정법률안을 읽는다. 제안자는 염태영의원 등 11인이고 제안일은 2026년 1월 23일, 회기는 제431회 국회(임시회)로 표시된다. 소관위원회는 법제사법위원회이며, 확인 기준일 2026년 10월 16일의 국회진행상황 표는 2026년 1월 26일 회부를 마지막으로 적고 있다. 읽은 부분은 화면의 제안이유 및 주요내용과 의안원문 PDF의 제안이유, 개정 조문, 부칙, 신·구조문대비표다.

같은 문제를 다루는 법률안이 더 있다. 의안번호 2213186(한창민의원 등 12인, 2025년 9월 23일 제안)은 2026년 7월 27일 법제사법위원회 전체회의에 상정되어 소위원회에 회부된 것으로 표시되고, 의안번호 2217769(최기상의원 등 10인, 2026년 3월 26일 제안)는 회부 단계로 표시된다. 이 글은 두 법률안의 화면 요약만 읽었고 원문 조문은 읽지 않았으므로, 비교가 필요한 곳에서도 화면에 적힌 범위만 옮긴다. 세 안이 대안으로 묶일지는 확인 기준일 화면으로 알 수 없다.

이 단락의 출처: 국민참여입법센터 국회입법현황: 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 일부개정법률안 (제2216282호) · 의안원문 PDF: 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 일부개정법률안 (제2216282호) · 국민참여입법센터 국회입법현황: 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 일부개정법률안 (제2213186호) · 국민참여입법센터 국회입법현황: 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 일부개정법률안 (제2217769호)

현행 조문과 두 대법원 판결이 정한 것

확인 기준일의 채무자회생법 제415조제1항은 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 임차인이 파산재단에 속하는 주택의 환가대금에서 후순위권리자와 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정한다. 제2항은 소액임차인의 보증금 중 일정액을, 제3항은 상가건물 임차인을 같은 방식으로 다룬다. 제586조는 제411조부터 제415조까지를 개인회생절차에 준용한다. 제411조는 유치권, 질권, 저당권 등을 가진 자에게 별제권을 준다.

면책되지 않는 청구권은 파산은 제566조 단서 각 호, 개인회생은 제625조제2항 단서 각 호에 열거되어 있다. 두 목록 모두 조세, 벌금, 고의 불법행위 손해배상, 근로자의 임금 등을 들지만 임차보증금반환채권은 들지 않는다. 주택임대차보호법 제3조의2제1항은 보증금반환청구소송의 확정판결 등 집행권원에 따라 임차주택에 대한 경매를 신청하는 경우를 정하고, 제2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권을 정한다.

대법원 2017. 1. 12. 선고 2014다32014 판결은 구 개인채무자회생법이 적용된 사건에서, 임차인이 우선변제권의 한도 내에서는 개인회생절차에 의하지 않고 만족을 받을 수 있으므로 보증금반환채권 중 우선변제권이 인정되는 부분은 면책결정의 효력이 미치지 않는다고 판단하였다. 대법원 2025. 6. 12. 선고 2022다247378 판결은 파산절차에서 제566조가 이 채권을 면책 제외 청구권으로 규정하지 않으므로 면책결정의 효력이 우선변제권 부분을 포함한 보증금반환채권 전부에 미치고, 면책결정이 확정된 이상 임차인은 이후 주택이 환가되면 환가대금에서 우선변제권을 주장할 수 있을 뿐 채무자를 상대로 이행을 소구할 수 없다고 판단하였다.

제안이유는 앞의 판결을 2014다32104로 적고 있다. 국가법령정보센터에서는 이 번호로 판결이 검색되지 않았고, 같은 날짜와 같은 내용의 판결은 2014다32014로 실려 있다. 화면 요약상 의안번호 2213186과 2217769는 2014다32014로 적는다. 이 글은 실린 번호를 따른다.

이 단락의 출처: 국가법령정보센터 현행 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 (법률 제21490호, 2026. 10. 2. 시행) · 국가법령정보센터 현행 주택임대차보호법 (법률 제21065호, 2026. 1. 2. 시행) · 대법원 2017. 1. 12. 선고 2014다32014 판결 (국가법령정보센터 판례 원문) · 대법원 2025. 6. 12. 선고 2022다247378 판결 (국가법령정보센터 판례 원문) · 의안원문 PDF: 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 일부개정법률안 (제2216282호)

법률안이 바꾸려는 것

안 제566조제7호의2는 파산의 면책 제외 청구권에 제415조제1항 또는 제2항에 따라 우선변제권이 인정되는 임대차보증금반환채권 중 우선변제권의 범위에 해당하는 부분을 더한다. 단서는 파산절차에서 해당 주택이나 상가건물이 환가되어 우선변제권이 실행된 경우를 제외한다. 안 제625조제2항제9호는 개인회생의 면책 제외 청구권에 주택임대차보호법 제3조의2제2항 또는 제8조, 상가건물 임대차보호법 제5조제2항 또는 제14조에 따라 우선변제권이 인정되는 임차보증금반환채권을 더한다.

안 제415조의3은 제415조제1항 또는 제2항에 따라 우선변제권이 인정되는 임차인이 파산선고가 있은 날부터 6개월이 지났고 제411조의 별제권자가 경매를 신청하지 않은 경우 파산재단에 속하는 주택이나 상가건물에 대해 경매를 신청할 수 있게 한다. 신청서 첨부서류는 대법원규칙에 맡기고, 법원은 파산관재인에게 의견 제출을 명해야 하며 관재인은 신청서 부본을 받은 날부터 2주 안에 의견을 내야 한다. 경매에는 민사집행법의 담보권 실행을 위한 경매 규정을 준용하고, 경매신청권은 파산절차가 폐지되거나 종결된 뒤에도 행사할 수 있되 면책결정이 확정되면 행사할 수 없다.

부칙 제1조는 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행하도록 하고, 제2조는 시행 당시 파산선고 후 6개월이 이미 지난 진행 중 사건에는 시행일부터 6개월이 지난 날부터 경매신청 규정을 적용하도록 한다. 제3조는 시행 전에 면책결정이 확정된 경우에는 종전 규정을 따르고, 시행 당시 파산이나 개인회생이 진행 중인 사건은 새 면책 제외 규정을 따르도록 한다.

이 단락의 출처: 의안원문 PDF: 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 일부개정법률안 (제2216282호)

파산과 개인회생에서 면책되지 않는 범위를 다르게 적은 것은 의도인가?

제안이유는 두 절차 모두에서 임차보증금 중 우선변제권이 인정되는 범위의 채권을 비면책채권으로 하겠다고 설명한다. 파산 쪽 안 제566조제7호의2는 그 설명대로 우선변제권의 범위에 해당하는 부분이라고 적는다. 그런데 개인회생 쪽 안 제625조제2항제9호는 우선변제권이 인정되는 임차보증금반환채권이라고만 적어, 문언으로는 우선변제권을 가진 임차인의 보증금반환채권 전부를 가리키는 것으로 읽힐 여지가 있다.

그렇게 읽으면 개인회생에서는 2014다32014 판결이 면책 밖에 둔 우선변제권 한도를 넘어, 우선변제권으로 회수할 수 없는 나머지 보증금까지 면책되지 않는다. 같은 임차인이 임대인이 파산하면 일부만, 개인회생하면 전부를 보호받게 되어, 제안이유가 해소하려는 절차 간 차이가 방향만 바뀌어 남는다. 파산 쪽의 환가 단서도 개인회생 쪽에는 없다.

근거 조문의 적는 방식도 다르다. 파산 쪽은 채무자회생법 제415조를, 개인회생 쪽은 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법의 조문을 직접 가리킨다. 제415조는 대항요건을 주택임대차보호법 제3조제1항으로 적고 있어, 같은 임차인이 두 문구 중 한쪽에만 해당하는 경우가 생기는지도 확인할 필요가 있다. 개인회생 쪽 문구를 파산 쪽과 같이 범위에 해당하는 부분으로 맞출 것인가, 아니면 전부 비면책이 의도인가?

이 단락의 출처: 의안원문 PDF: 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 일부개정법률안 (제2216282호) · 국가법령정보센터 현행 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 (법률 제21490호, 2026. 10. 2. 시행) · 대법원 2017. 1. 12. 선고 2014다32014 판결 (국가법령정보센터 판례 원문)

환가되지 않은 집에서 우선변제권의 범위는 무엇으로 정하는가?

우선변제권은 환가대금에서 순위에 따라 받을 권리다. 집이 팔리지 않은 상태에서 면책이 확정되면, 우선변제권의 범위에 해당하는 부분이 얼마인지는 아직 정해지지 않은 셈이다. 선순위 저당권의 피담보채권액, 집의 시가, 소액임차인 최우선변제액이 모두 달라질 수 있는데, 안은 그 범위를 어느 시점과 어떤 가액으로 계산하는지 정하지 않는다.

안 제566조제7호의2 단서는 파산절차에서 환가되어 우선변제권이 실행된 경우를 제외한다. 이 단서는 환가대금에서 배당을 받은 뒤 남은 보증금이 면책된다는 뜻으로 읽힌다. 다만 별제권자가 파산절차 밖에서 담보권 실행 경매를 진행해 임차인이 그 경매에서 배당을 받은 경우가 파산절차에서 환가된 경우에 들어가는지, 배당이 일부에 그쳤을 때 나머지가 범위 밖으로 확정되는지는 조문에 적혀 있지 않다.

면책 확정 뒤 임차인이 채무자를 상대로 이행을 구하는 소송에서 범위가 다투어진다면 법원은 무엇을 기준으로 판단해야 하는가, 그리고 환가 단서의 파산절차에서라는 말에 별제권자의 경매를 포함할 것인가?

이 단락의 출처: 의안원문 PDF: 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 일부개정법률안 (제2216282호) · 대법원 2025. 6. 12. 선고 2022다247378 판결 (국가법령정보센터 판례 원문) · 국가법령정보센터 현행 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 (법률 제21490호, 2026. 10. 2. 시행)

임차인의 경매신청에 파산관재인 의견은 어떤 힘을 갖는가?

안 제415조의3은 파산선고 후 6개월이 지나고 별제권자가 경매를 신청하지 않았을 때 임차인에게 경매신청을 허용한다. 6개월이라는 기간과 별제권자 미신청이라는 요건은 관재인의 환가 준비와 담보권자의 선택을 먼저 존중하려는 장치로 읽힌다. 그러나 관재인이 이미 임의매각을 추진하고 있는 경우 임차인의 경매신청이 이를 막는지, 법원이 관재인 의견에 따라 신청을 받아들이지 않을 수 있는지는 안에 없다.

제3항은 법원이 관재인에게 의견 제출을 명하고 관재인이 2주 안에 의견을 내도록 할 뿐, 의견이 반대일 때의 효과나 법원의 판단 기준을 정하지 않는다. 제4항은 민사집행법의 담보권 실행을 위한 경매 규정을 준용하는데, 임차인은 담보권자가 아니므로 무엇을 담보권 존재의 증명으로 볼지, 경매로 생긴 대금 가운데 임차인 순위보다 뒤의 몫이 파산재단으로 어떻게 돌아가는지도 대법원규칙이나 해석에 맡겨진다.

관재인의 의견은 법원의 개시 여부 판단을 묶는가, 참고에 그치는가, 그리고 관재인의 환가 계획과 임차인의 경매신청이 부딪힐 때 무엇이 먼저인가?

이 단락의 출처: 의안원문 PDF: 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 일부개정법률안 (제2216282호) · 국가법령정보센터 현행 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 (법률 제21490호, 2026. 10. 2. 시행)

면책이 확정되면 경매신청권은 사라지는데, 남은 보증금은 무엇으로 회수하는가?

안 제415조의3제5항 단서는 면책결정이 확정되면 경매신청권을 행사할 수 없다고 정한다. 동시에 안 제566조제7호의2는 우선변제권 범위의 보증금을 면책 밖에 둔다. 두 조문을 함께 읽으면 면책 확정 전에는 제415조의3의 경매로, 면책 확정 뒤에는 보증금반환청구소송과 주택임대차보호법 제3조의2제1항의 경매로 회수하는 두 단계 구조가 된다. 안의 자료는 이 구조를 설명하지 않는다.

이음매에서 생길 문제도 있다. 면책 확정 전에 신청해 진행 중인 경매가 면책 확정 뒤에도 계속되는지, 행사할 수 없다는 말이 새 신청만 막는지 진행 중 절차까지 멈추는지 조문은 밝히지 않는다. 또 파산절차가 끝나 집이 채무자에게 남은 경우와 여전히 파산재단에 속하는 경우에 각각 어느 경로를 써야 하는지도 문언상 분명하지 않다.

면책 확정 뒤에도 진행 중인 경매를 이어갈 수 있게 할 것인가, 그리고 면책 뒤 임차인이 소송을 거쳐 다시 경매를 신청해야 하는 이중 절차를 줄일 장치를 둘 것인가?

이 단락의 출처: 의안원문 PDF: 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 일부개정법률안 (제2216282호) · 국가법령정보센터 현행 주택임대차보호법 (법률 제21065호, 2026. 1. 2. 시행) · 대법원 2025. 6. 12. 선고 2022다247378 판결 (국가법령정보센터 판례 원문)

개인회생에서는 임차인의 경매신청권이 따라오는가?

안 제415조의3은 파산재단에 속하는 주택이나 상가건물을 대상으로 하고, 요건도 파산선고와 별제권자를 기준으로 적는다. 현행 제586조는 제411조부터 제415조까지를 개인회생에 준용하고 파산재단을 개인회생재단으로, 파산선고를 개인회생절차개시결정으로 보게 한다. 신설 조문은 제415조의3이므로 제411조부터 제415조까지라는 준용 범위에 들어가는지 문언상 분명하지 않고, 안은 제586조를 고치지 않는다.

제안이유는 비면책 규정과 경매신청권을 함께 들어 임차인 보호와 두 절차 간 형평을 말한다. 개인회생에서는 판례와 안 제625조제2항제9호로 비면책은 확보되지만, 변제계획이 진행되는 동안 임차인이 개인회생재단의 집에 경매를 신청할 수 있는지는 안에 답이 없다. 개인회생에 경매신청권을 준용할 것인가, 준용한다면 변제계획 수행과 어떻게 맞출 것인가?

이 단락의 출처: 의안원문 PDF: 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 일부개정법률안 (제2216282호) · 국가법령정보센터 현행 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 (법률 제21490호, 2026. 10. 2. 시행)

시행과 남는 쟁점

안 부칙 제1조는 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행하도록 제안한다. 제안된 조건이며 확정된 날짜가 아니다. 부칙 제3조제2항은 시행 당시 진행 중인 파산과 개인회생 사건에도 새 면책 제외 규정을 적용하므로, 절차가 시작될 때 면책을 예상한 채무자와 다른 채권자의 기대가 시행 뒤에 바뀐다. 반면 제1항에 따라 2022다247378 판결 사건처럼 이미 면책이 확정된 임차인은 종전 규정을 따른다.

남는 쟁점은 같은 주제를 다루는 세 법률안의 정리다. 화면 요약만으로도 의안번호 2213186은 별제권 규정을 준용하는 방식을, 2217769는 일정 요건을 갖춘 임차인에게 경매신청권을 주는 방식을 든다. 경매신청권을 별도 조문으로 둘지 별제권에 준해 다룰지, 개인회생에도 같이 둘지는 위원회 심사에서 정리될 문제이며, 이 글은 그 결과를 예측하지 않는다.

이 단락의 출처: 의안원문 PDF: 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 일부개정법률안 (제2216282호) · 국민참여입법센터 국회입법현황: 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 일부개정법률안 (제2213186호) · 국민참여입법센터 국회입법현황: 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 일부개정법률안 (제2217769호) · 대법원 2025. 6. 12. 선고 2022다247378 판결 (국가법령정보센터 판례 원문)

이 글이 확인하지 않은 것

검토보고서와 회의록, 의안번호 2213186과 2217769의 원문 조문, 하급심 판결, 상가건물 임대차보호법 조문, 민사집행법의 담보권 실행 경매 규정은 읽지 않았다. 2014다32014 판결은 구 개인채무자회생법을 적용한 판결이므로 현행 제625조에 그대로 옮겨 읽지 않았다. 현행 조문은 국가법령정보센터 원문으로 확인했고, 원문에 섞인 한자 표기는 옮기지 않았다.

이 글은 법률안에 찬성하거나 반대하지 않고 입법을 권고하지 않는다. 질문의 범위는 의안 원문과 현행 조문, 판결의 문안에 머물며, 앞으로의 처리 결과는 예측하지 않는다.

이 단락의 출처: 의안원문 PDF: 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 일부개정법률안 (제2216282호) · 국가법령정보센터 현행 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 (법률 제21490호, 2026. 10. 2. 시행) · 대법원 2017. 1. 12. 선고 2014다32014 판결 (국가법령정보센터 판례 원문) · 대법원 2025. 6. 12. 선고 2022다247378 판결 (국가법령정보센터 판례 원문)