사업자가 특수관계인에게 부당하게 낮은 대가로 부동산을 임대할 때 부동산임대용역의 시가는 어떻게 정하고, 신고하지 않은 것은 언제 '사기나 그 밖의 부정한 행위'가 되나요? — 대법원 2017두69977 판결

질문

소득세법 제41조 제1항은 특수관계인과의 거래로 인하여 배당소득, 사업소득 또는 기타소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 거주자인 사업자의 행위 또는 계산에 관계없이 세무서가 소득금액을 계산할 수 있게 하고, 소득세법 시행령 제98조 제2항 제2호는 특수관계인에게 금전, 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 대가 등으로 대부하거나 제공한 경우를 그 경우의 하나로 둡니다. 사업자가 특수관계인에게 부당하게 낮은 가격으로 부동산을 임대하는 경우 부동산임대용역의 시가를 어떻게 계산하는지가 문제입니다.

이 판결은 또, 그와 같은 행위로 법정신고기한까지 세법에 따른 국세의 과세표준 신고를 하지 않은 경우에는 산출세액 등의 40퍼센트에 해당하는 금액이 가산세로 붙는 구 국세기본법에서 '사기나 그 밖의 부정한 행위' 또는 '부정행위'가 무엇인지도 문제로 삼습니다. 이 사건에서 납세자들은 한 회사의 주식을 다른 사람의 명의로 두고 주식 매매 등이 있었던 것과 같은 외관에 따라 신고하였으며, 세무서들은 가산세를 포함한 증여세를 부과하였습니다.

확인할 자료

조문은 소득세법 제41조로, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 배당소득, 사업소득 또는 기타소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우 그 행위 또는 계산에 관계없이 소득금액을 계산할 수 있게 합니다. 소득세법 시행령 제98조는 특수관계인의 범위를 정하고 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우를 열거하는데, 특수관계인에게 금전, 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 대가로 제공하는 경우가 그중 하나입니다. 이 판결은 또 구 부가가치세법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 전부 개정되기 전의 것) 제13조 제1항 제4호, 구 부가가치세법 시행령(2013. 6. 28. 대통령령 제24638호로 전부 개정되기 전의 것) 제50조 제1항과 제52조 제1항, 2011. 12. 31. 법률 제11124호로 개정되기 전의 구 국세기본법 제47조의2 제2항 제1호와 2013. 6. 7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 구 국세기본법 제47조의2 제2항 — 이 판결은 이 두 국세기본법을 묶어 '구 국세기본법'이라 부릅니다 — 그리고 2012. 2. 2. 대통령령 제23592호로 개정되기 전의 구 국세기본법 시행령 제27조 제2항 제6호를 인용하며, 이 구 조문들은 이 판결이 인용하는 대로 이름만 밝히고 내용은 적지 않습니다. 증여세 부과처분은 구 상속세 및 증여세법 제60조 제3항, 제63조 제1항 제1호 다목과 그 구 시행령 제54조 제1항, 제56조 제1항 제1호에 따라 이루어졌습니다.

이 판결은 대법원 2017두69977 판결(2021. 7. 8. 선고)로, 서울고등법원 2017. 9. 15. 선고 2016누77355 판결 중 원고 1의 패소 부분과 원고 2부터 원고 7까지의 패소 부분 중 가산세 부과처분 부분을 각각 파기하고 그 부분을 환송하였습니다. '사기나 그 밖의 부정한 행위' 또는 '부정행위'의 의미에 관하여 대법원 2015두44158 판결(2017. 4. 13. 선고)과 대법원 2018두36004 판결(2018. 12. 13. 선고)을 인용합니다. 그 두 판결의 원문은 이 글에서 열 수 없었으므로 여기에는 그 내용에 대해 더 말하지 않습니다.

가능한 해석

첫째 판단에 관하여, 이 판결은 부당행위계산 부인에 관한 현행 조문과 구 부가가치세법 조문을 함께 읽어 다음과 같이 봅니다. 거주자인 사업자가 특수관계인에게 부당하게 낮은 대가를 받고 부동산을 임대한 경우, 소득세법상 부당행위계산 부인의 기준이 되고 부가가치세법상 과세표준이 되는 부동산임대용역의 시가는 거주자인 사업자가 특수관계인 외의 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격에 의하여야 합니다. 그러한 가격이 없거나 시가가 불분명한 때에는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 감정한 가액 등 법령이 정한 방법으로 계산한 금액에 의합니다.

둘째 판단에 관하여, 구 국세기본법과 그 관련 규정에서 '사기나 그 밖의 부정한 행위' 또는 '부정행위'란 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 위계 기타 부정한 적극적인 행위를 말합니다. 적극적 은닉 의도가 나타나는 사정이 덧붙여지지 않은 채 단순히 세법상의 신고를 하지 않거나 허위의 신고를 함에 그치는 것은 여기에 해당하지 않습니다.

셋째 판단은 타인의 명의로 된 재산의 증여의제에 관한 것입니다. 명의신탁자가 명의수탁자에게 주식을 명의신탁하면서 주식의 매매 등이 있었던 것과 같은 외관을 형성하고, 그 형식에 따른 계약서나 계좌거래내역 등을 토대로 과세관청에 신고하는 것은, 이 판결이 보기에 주식의 명의신탁에 통상 뒤따르는 부수행위에 불과합니다. 따라서 명의수탁자가 부담할 증여세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 정도에 이르렀다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 증여세 부당무신고가산세의 요건인 '사기나 그 밖의 부정한 행위' 또는 '부정행위'에 해당하지 않습니다.

판결이 밝힌 것

원고 1에 대한 부가가치세와 종합소득세 부과처분에 관하여, 이 판결은 그 처분들을 파기하고 환송하였습니다. 세무서들은 이 사건 건물에 관한 임대용역의 시가를 주식회사 진미선개발이 받은 전대료 상당액으로 보되, 진미선개발이 모텔을 운영한 기간의 4, 5층에 관해서는 원고 1이 종전에 받은 월 11,500,000원의 임대료를 시가로 보고, 그 차액을 원고 1의 공급가액과 소득에 합산하였습니다. 그런데 기록에 의하면 원고 1은 진미선개발과의 임대차계약에서 종전과 달리 임차인인 진미선개발이 이 사건 건물의 시설보수·유지업무를 담당하고, 이 사건 건물에 관한 세금과 공과금 등을 부담하며, 세입자와의 분쟁을 해결하고 그에 따른 모든 책임을 지기로 약정한 사실을 알 수 있습니다. 그로 보아 약정된 임대료는 원고 1 대신 진미선개발이 부담하기로 한 비용과 책임 등이 고려된 것으로 보이므로, 그러한 비용과 책임 등에 대한 고려 없이 진미선개발이 원고 1이 종전에 받은 임대료와 같은 금액을 전대료로 받았다는 사정만으로 그 전대료 상당액이 바로 시가라고 단정할 수 없습니다. 원심은 이 점을 빠뜨리고 시가를 전대료 상당액으로 보았으며, 이는 부동산 저가임대에 따른 부당행위계산 부인에서 임대료 시가 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못입니다.

원고 2, 원고 3, 원고 4, 원고 5, 원고 6, 원고 7에 대한 증여세 부당무신고가산세 부과처분에 관하여서도, 이 판결은 가산세 부분을 각각 파기하고 그 부분을 환송하였습니다. 이유와 기록을 보면, 원고 1이 진미선개발 주식을 위 원고들에게 명의신탁하면서 '원고 2, 원고 3이 자신들의 자금으로 출자금을 납입하고, 원고 4, 원고 5, 원고 6, 원고 7 역시 자신들의 자금으로 주식양수대금을 지급한' 외관을 형성한 것은 주식의 명의신탁에 통상 뒤따르는 부수행위로 평가할 수 있고, 명의신탁의 결과로 증여세를 부담할 따름인 위 원고들이 이를 포탈할 목적으로 명의신탁과 같은 부정한 적극적인 행위를 하였다고 보기도 어렵고, 그 밖에 위 원고들이 명의신탁과 관련하여 증여세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 적극적인 행위를 하였다는 사정도 보이지 않습니다. 그래서 '사기나 그 밖의 부정한 행위' 또는 '부정행위'를 인정하기 어렵고, 명의신탁 당시의 그와 같은 자금거래를 그에 해당한다고 본 원심은 법리를 오해하였습니다.

이 판결은 원고 4, 원고 5, 원고 6, 원고 7의 나머지 상고를 모두 기각하였습니다. 진미선개발이 숙박업을 폐업한 것이 구 상속세 및 증여세법 시행규칙 제17조의3 제1항 제3호가 정한 '평가기준일 전 3년이 되는 날이 속하는 사업연도 개시일부터 평가기준일까지의 기간 중 주요업종이 바뀐 경우'에 해당하여, 주식의 평가에 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액을 사용할 수 없다는 주장에 대하여, 원심은 숙박업을 폐업하기 전에도 주요업종은 전대업이었으므로 주요업종이 바뀌지 않았다고 보았고, 이 판결도 이를 받아들여 법리를 오해한 잘못이 없다고 봅니다. 원고 2, 원고 3은 증여세 부과처분 중 가산세 부분에 대해서만 상고하였습니다.

남는 쟁점

이 판결은 부동산임대용역의 시가 자체를 정하지 않고 그것을 환송심에 맡깁니다. 유사한 상황에서 특수관계인이 아닌 자에게 계속하여 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격이 먼저이고, 그러한 가격이 없거나 시가가 불분명할 때에 감정평가법인이 감정한 가액 등이 오는 순서를 밝힐 뿐, 이 건물에 어느 비교 가격이 맞는지, 그리고 임차인이 부담하게 된 비용과 책임을 계산에 어떻게 반영할지는 말하지 않습니다.

이 판결은 '특별한 사정'의 바깥 경계도 정하지 않습니다. 명의수탁자가 부담할 증여세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 정도에 이르렀다는 등의 사정이 없는 한 주식 매매 등의 외관을 만들고 그에 따라 신고하는 것은 부정행위가 아니라고 하면서도, 어떤 행위가 그 선을 넘는지는 밝히지 않았고, 이 점을 인용한 두 판결은 이 글에서 읽을 수 없었습니다.

다시 볼 조건

환송심이 부동산임대용역의 시가나 그 계산 방법을 정하면, 이후 대법원 판결이 명의신탁의 부수행위를 '사기나 그 밖의 부정한 행위'로 만드는 '특별한 사정'이 무엇인지 밝히면, 또는 국세기본법 제47조의2, 소득세법 제41조, 소득세법 시행령 제98조가 개정되면 이 글을 고쳐야 합니다.

다룬 법령

• 소득세법 제41조
• 소득세법 시행령 제98조
• 구 부가가치세법 제13조
• 구 부가가치세법 시행령 제50조, 제52조
• 구 국세기본법 제47조의2
• 구 국세기본법 시행령 제27조

다룬 판결

• 대법원 2021. 7. 8. 선고 2017두69977 판결 · 판정대장

검증 상태

이 글에서 읽은 원문은 모두 2026. 10. 24. 국가법령정보센터에서 읽었습니다. 이 판결은 공개된 판시사항, 판결요지, 이유를 읽었고, 소득세법 제41조와 그 시행령 제98조는 현행 조문을 읽었으며, 그 밖의 인용 조문은 구 조문으로만, 인용된 두 판결은 사건번호로만 제공되었습니다.