보증금을 돌려받기 전에 집을 먼저 넘겨야 하는가

계약 종료와 인도를 나누어 보기

주택임대차보호법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정합니다. 따라서 기간이 끝났다는 사실만으로 임차인이 곧바로 모든 지위를 잃는 것은 아니며, 기간 만료와 보증금 반환과 집의 인도는 서로 다른 사건으로 나누어 적어야 합니다. 이 글이 다루는 엇갈림은 계약이 끝났는지가 아니라 끝난 뒤 인도가 언제 어떤 모습으로 이루어졌는지에 뿌리를 두고 있습니다.

일상에서는 짐을 뺀 날을 이사한 날이라 부르고 그날 집을 넘겼다고 말하기 쉬우나, 열쇠나 출입 수단이 여전히 임차인에게 남아 있다면 점유가 넘어갔는지에 관한 설명이 갈릴 수 있습니다. 이런 연습 자료에서는 짐 반출 영수증과 열쇠 반환 메모의 날짜가 다르므로 어느 표지를 인도의 기준으로 삼았는지부터 정리표마다 밝혀 두어야 합니다. 같은 날짜가 여러 정리표에 나오더라도 그 날짜가 가리키는 행위가 같은지는 따로 확인합니다.

동시이행의 항변권과 이행의 제공

민법 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 하면서, 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그렇지 않다고 정합니다. 같은 조 제2항은 먼저 이행하여야 할 당사자도 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 제1항 본문과 같이 이행을 거절할 수 있다고 덧붙입니다. 판례는 임대차가 끝난 뒤 임차인의 목적물 반환 의무와 임대인의 보증금 반환 의무를 동시이행의 관계에 있다고 봅니다.

여기서 혼동이 생기기 쉬운 대목은 거절할 수 있다는 말이 언제까지나 미룰 수 있다는 뜻이 아니라 상대방이 이행을 제공할 때까지라는 한계를 가진다는 점입니다. 짐을 모두 빼고 열쇠를 넘기겠다고 알린 연락이 이행의 제공에 해당하는지, 아니면 반환을 요청하는 말에 그쳤는지는 연락의 내용과 시기를 함께 보아야 가려집니다. 그러므로 정리표에 적힌 인도일만으로 상대방의 거절 근거가 사라졌다고 단정하지 않고, 그날 실제로 무엇이 제공되었는지를 따로 확인합니다.

대항력이 생기는 날과 유지되는 구간

주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대차가 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다고 정합니다. 같은 조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 하므로, 계약 도중 소유자가 바뀐 자료가 있으면 보증금 반환을 구할 상대방도 함께 살펴야 합니다. 이 조문은 대항력이 생기는 날을 정하는 규정이므로, 그 뒤 주민등록을 옮긴 경우의 효과는 다른 자료와 법리로 따로 살피게 됩니다.

주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 같은 조 제5항은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다고 정합니다. 이런 연습 자료에서는 주민등록 이전일과 임차권등기 여부가 비어 있으므로 이사 뒤 구간의 지위를 어느 쪽으로도 단정하지 않고 빈칸으로 표시해 둡니다.

우선변제와 인도의 관계

주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 경매 또는 공매를 할 때에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 같은 조 제3항은 임차인이 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다고 하여, 우선변제를 받는 단계에서도 인도가 다시 문제 됨을 보여 줍니다. 같은 조 제1항은 보증금반환청구소송의 확정판결 등에 따라 경매를 신청하는 경우 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다고 정하여, 일반적인 동시이행 관계와 집행 단계의 취급이 다를 수 있음을 드러냅니다.

자주 생기는 혼동은 확정일자를 받은 날을 곧 우선변제권이 생긴 날로 읽거나, 대항력과 우선변제권을 같은 날 같은 요건으로 생기는 하나의 권리처럼 다루는 데서 생깁니다. 조문은 대항요건과 확정일자를 함께 갖출 것을 요구하므로 두 기록의 날짜를 각각 적고 어느 쪽이 늦은지 표시해 두는 편이 안전합니다. 경매가 실제로 진행되지 않은 연습 자료라면 우선변제의 순위 계산은 가정에 머무르므로 이 부분은 계산표와 분리하여 기록합니다.

보증금에서 빼자는 항목과 원상회복

민법 제654조는 사용대차에 관한 민법 제615조를 임대차에 준용하고, 민법 제615조는 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 하며 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 정합니다. 임대인 쪽 정리표가 수리비나 청소비를 보증금에서 공제했다면, 그 항목이 원상회복의 범위에 드는 손상인지 통상의 사용으로 생긴 변화인지가 다음 질문이 됩니다. 이 구분은 조문만으로 정해지지 않으므로 입주 당시와 반환 당시의 사진, 수리 견적이 가리키는 부위를 함께 대조합니다.

또한 공제 항목의 금액이 확정되지 않았다는 사정이 보증금 전부의 반환을 미루는 근거가 되는지, 아니면 다툼이 없는 부분만큼은 따로 정리할 수 있는지는 사안마다 달라질 수 있습니다. 이 해설은 공제의 당부를 판단하지 않고 각 항목이 어느 자료에 기대고 있는지만 표로 남깁니다. 이 밖에 절차의 진행이나 증명 방법에 관한 부분은 이 해설에서 다루지 않습니다.

확인 순서

1. 짐 반출 영수증, 열쇠 반환 메모, 출입 기록의 날짜와 시각을 한 연표에 놓고 인도 표지별로 확인합니다.
2. 열쇠를 넘기겠다는 제안이나 보증금 반환 요청이 언제 누구에게 어떤 내용으로 전달되었는지 확인합니다.
3. 전입신고일, 확정일자, 주민등록 이전일, 임차권등기 여부를 각각 자료로 확인합니다.
4. 보증금에서 공제한 항목마다 입주 당시와 반환 당시의 상태를 보여 주는 자료가 있는지 확인합니다.
5. 계약 도중 주택의 소유자가 바뀌었는지와 그에 따라 반환을 구할 상대방이 달라지는지 확인합니다.

이 해설이 다룬 조문

• 민법 제536조쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있음과 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니한 때의 예외 및 먼저 이행할 당사자가 거절할 수 있는 사유를 정합니다.
• 주택임대차보호법 제3조주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대한 효력이 생기고 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 보며 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계함을 정합니다.
• 주택임대차보호법 제3조의2확정판결 등에 따른 경매 신청에서 반대의무의 이행을 집행개시 요건으로 하지 않음과 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제 및 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 받을 수 없음을 정합니다.
• 주택임대차보호법 제3조의3임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있음과 임차권등기 뒤 대항력과 우선변제권의 취득 및 유지를 정합니다.
• 주택임대차보호법 제4조기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차의 기간과 임대차기간이 끝나도 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 봄을 정합니다.
• 민법 제654조사용대차에 관한 제610조 제1항과 제615조부터 제617조까지의 규정을 임대차에 준용함을 정합니다.
• 민법 제615조차주가 차용물을 반환하는 때에는 원상에 회복하여야 하고 부속시킨 물건은 철거할 수 있음을 정합니다.

남는 질문

• 열쇠를 돌려주지 않은 채 짐만 뺀 상태에서 인도의 제공이 있었다고 볼 수 있습니까?
• 주민등록을 먼저 옮긴 구간의 대항력은 주어진 기록에서 어떻게 확인할 수 있습니까?
• 다툼이 있는 공제 항목은 보증금 반환 전체의 선후에 어떤 영향을 줍니까?