분양 후 건물부지 담보 대출의 배임죄 성립과 손해액 산정 오류의 영향

교차 계열 AI 독립 판독 및 축별 대조

8개 축 중 7개 축 일치 GPT-6 Astra (OpenAI, codex CLI) · 2026-10-16

다른 계열 AI(GPT-6 Astra)가 1차 판독을 보지 않고 원문만 읽은 독립 판독과 대조한 결과 8개 축 중 7개 축이 일치했고, 제8축(남은 물음과 재검토 조건)에서 읽기가 갈렸습니다.

원 응답과 대조 기록: 실행 조건 · 블라인드 판독 원본(JSONL) · 축별 대조 원본(JSONL) · SHA-256 목록(JSON)

심급별 판단 구조 및 선례 적용 범위(Distinguishing)

원심 판단과 대법원 법리의 대조

심급별 쟁점 배경: 원심은 배임의 점을 유죄로 인정하면서 피해자들의 기지급분양금액 중 토지해당분을 계산하여 총합금 176,561,365원을 손해액으로 산정하고 특정경제범죄가중처벌등에관한법률 제3조 제1항 제3호를 적용했다.

대법원의 판단 기준: 대법원은 손해액은 근저당권의 피담보채무 상당액이므로 원심의 산정방법은 잘못되었다고 지적했다. 그러나 피해자들이 분양받은 대지부분에 해당하는 대출금총액이 약 186,704,184원이어서 같은 조항 제3호에 해당함에는 영향이 없다고 보아 원심의 결론을 유지하고 상고를 기각했다.

선례 적용 시 구별할 사안의 경계(Distinguishing)

• 분양계약 당시 분양자가 건물부지를 담보로 자금을 융통하는 데 대한 합의가 계약당사자 사이에 있었던 경우
• 계약금과 중도금을 받기 전이어서 소유권이전등기를 해 줄 업무상의 임무가 아직 생기지 않은 단계의 담보 설정
• 올바르게 다시 계산한 손해액이나 이득액이 원심이 적용한 특정경제범죄가중처벌등에관한법률 제3조 제1항의 호와 다른 구간에 속하는 경우

기록 대조 및 검토 사항

같은 결론을 주장하기 전에 분양계약서나 당사자 사이의 합의에 부지 담보 융자를 허용하는 내용이 있는지, 그리고 피담보채무 상당액으로 다시 계산한 손해액이 적용 법조의 금액 구간을 벗어나는지 확인합니다.

판결 원문 발췌

판시사항

가. 건축중인 건물을 분양한 후 그 건물부지를 담보로 융자를 받은 경우 배임죄의 성부(적극) 나. 배임죄로 인한 손해액 계산이 잘못되었으나 올바른 금액이 특정경제범죄가중처벌등에관한법률 제3조 제1항 각호에 해당하는 경우 적용 법조항 다. 부동산의 매도인이 매수인에게 소유권이전등기를 넘겨주기 전에 그 부동산에 근저당권을 설정하고 제3자로부터 금원을 차용한 경우 매수인이 입은 손해액

판결요지

가. 피고인이 신축중에 있던 건물을 피해자들에게 분양하고 피해자들로부터 계약금과 중도금을 받았으므로 건물완공후 그 건물과 대지에 관하여 피해자들에게 소유권이전등기를 경료해 줄 업무상의 임무가 있음에도 이에 위배하여 위 대지에 관하여 근저당권을 설정하고 대출을 받았다면, 피고인에게 공사완성후 위 근자당권설정등기를 말소하여 피해자들에게 소유권이전등기를 해 주려는 내심의 의사가 있었다거나 분양한 건물의 공사진행기간동안 건물부지를 담보하여 융자를 받는 것이 설사 건설업계의 관례라고 하더라도 배임죄의 성립에는 영향이 없다. 나. 배임죄에서 손해를 가한 때라 함은 실해발생의 위험을 초래케 할 경우도 포함하는 것이므로 손해액이 구체적으로 명백하게 산정되지 않았더라도 배임죄의 성립에는 영향이 없고 설사 손해액이나 이득액의 계산에 잘못이 있더라도 그 금액이 특정경제범죄가중처벌등에관한법률 제3조 제1항 각호 중 어느 것에 해당한다면 그 잘못은 같은 법조항을 적용한 판결의 결과에는 영향이 없다. 다. 부동산의 매도인이 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하여 주기 이전에 제3자로부터 금원을 차용하고 그 담보로 근저당권설정등기를 해 준 경우 매수인이 입은 손해는 그 근저당권에 의하여 담보되는 피담보채무 상당액이다.

주문

상고를 기각한다.

참조조문

형법 제355조 제2항, 특정경제범죄가중처벌등에관한법률 제3조 제1항