분양전환가격 상한, 일부 무효와 상사법정이율

교차 계열 AI 독립 판독 및 축별 대조

8개 축 중 8개 축 일치 GPT-6 Astra (OpenAI, codex CLI) · 2026-10-25

다른 계열 AI(GPT-6 Astra)가 1차 판독을 보지 않고 원문만 읽은 독립 판독과 대조한 결과 8개 축이 모두 일치했습니다.

원 응답과 대조 기록: 실행 조건 · 블라인드 판독 원본(JSONL) · 축별 대조 원본(JSONL) · SHA-256 목록(JSON)

심급별 판단 구조 및 선례 적용 범위(Distinguishing)

원심 판단과 대법원 법리의 대조

심급별 쟁점 배경: 원심인 서울고등법원 2016. 5. 19. 선고 2014나61229 판결은 분양전환가격의 상한가격을 분양전환 당시 표준건축비에 따라 계산한 뒤 그 금액에서 최초 입주자 모집 당시 주택가격을 기준으로 산정한 임대기간 중 감가상각비를 공제했습니다. 자기자금이자 이자율에는 당시 시행되던 구 임대주택법 시행규칙의 규정을 적용했고, 원고들의 부당이득반환채권에 대한 지연손해금 비율은 민법에 정한 법정이율을 적용했습니다. 택지비에서는 피고가 공공택지 대금을 선납하여 받은 할인금을 공제하고 실제 납부한 대금을 기초로 하였으나 선납금에 대한 기간이자를 가산하지 않았습니다.

대법원의 판단 기준: 대법원은 상한가격 산정과 감가상각비 기준, 자기자금이자 이자율, 분양전환가격 산정기준이 강행법규이고 시장 등의 승인을 거친 민간 임대사업자에게도 일부 무효의 법리가 적용된다는 원심 판단에 잘못이 없다고 보았습니다. 감정 결과가 승인도면과 시중 물가 등에 따른 추정에 불과하고 피고가 과세표준에서 제외되거나 누락했다고 주장하는 비용의 자료를 제출하지 않았으므로 신고한 취득세 과세표준을 실제 건축비로 인정한 부분도 수긍했으며, 원고들의 청구가 신의칙에 반하지 않는다는 부분도 받아들였습니다. 다만 이 부당이득반환채권은 상행위로 체결된 분양계약에 기하여 발생한 것으로 그 거래관계의 신속한 해결이 필요하므로 상법 제54조의 상사법정이율을 적용하여야 하고, 선납금에 대한 기간이자를 가산하지 않은 것은 법리를 오해한 위법이라 하여 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송했습니다.

선례 적용 시 구별할 사안의 경계(Distinguishing)

• 법령에서 정한 기준에 따른 금액을 초과하지 않는 분양전환가격으로 분양계약이 체결된 경우
• 취득세 과세표준 신고 시 제외되거나 누락된 비용을 밝히는 자료를 임대사업자가 제출한 경우, 신고한 취득세 과세표준이 다른 자료가 없었기 때문에 실제 건축비로 인정되었기 때문입니다
• 공공택지가 아니거나 대금을 선납하여 할인을 받지 않은 경우

기록 대조 및 검토 사항

각 분양계약을 분양전환 당시 시행되던 구 임대주택법 시행규칙에 따른 산정 금액과 대조합니다. 초과하는 범위만 무효이기 때문입니다. 이어 그 임대사업자가 구 임대주택법 제21조 제3항, 제4항의 시장 등의 분양전환승인을 받은 민간 임대사업자인지, 비용 자료를 제출했는지 살핍니다. 다른 자료가 나오지 않았을 때 취득세 과세표준이 실제 건축비로 인정되었기 때문입니다. 마지막으로 공공택지 대금을 선납한 날과 최초 입주자모집공고 후 6개월이 되는 날을 확인합니다. 기간이자는 그 두 날 사이에 산정되기 때문입니다.

판결 원문 발췌

판시사항

[1] 구 임대주택법 시행규칙 제9조 제1항 [별표 1]에서 분양전환가격의 상한가격 산정 기초로 정한 ‘분양전환 당시 건축비’의 의미(=분양전환 당시 표준건축비) 및 위 상한가격 산정 시 산정가격에서 공제할 ‘임대기간 중 감가상각비’는 최초 입주자 모집공고 당시 주택가격을 기준으로 산정하여야 하는지 여부(적극) [2] 상법 제54조의 상사법정이율이 적용되는 ‘상행위로 인한 채무’의 범위 [3] 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정이 강행법규인지 여부(적극) 및 위 산정기준에 따른 금액을 초과하는 분양전환가격으로 체결된 분양계약의 효력(=초과하는 범위에서 무효) / 이러한 일부 무효의 법리는 민간 임대사업자가 시장 등의 분양전환승인을 거쳐 분양전환을 한 경우에도 마찬가지로 적용되는지 여부(적극) [4] 강행법규를 위반한 자가 스스로 그 약정의 무효를 주장하는 것이 신의칙에 반하는지 여부(원칙적 소극) 및 신의성실의 원칙에 위배된다는 이유로 권리의 행사를 부정하기 위한 요건 [5] 구 임대주택법 시행규칙 제9조 제1항 [별표 1]에서 분양전환가격 산정 기초로 정한 건축비의 의미(=표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비) [6] 갑 주식회사가 스스로 건설하여 을 등에게 임대하였다가 분양전환하는 임대아파트의 분양전환가격을 산정하면서 그 산정의 기초가 되는 ‘실제 건축비’를 위 아파트의 취득세 과세표준과 건축비 감정 결과 중 어느 것을 토대로 인정하여야 하는지 문제 된 사안에서, 갑 회사가 위 아파트의 취득세 과세표준으로 신고한 금액을 토대로 실제 건축비를 인정한 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 없다고 한 사례 [7] 구 임대주택법 시행규칙 제9조 제1항 [별표 1] 제2호 (라)목 2) 가)에서 임대주택의 분양전환가격 구성요소 중 하나인 택지비의 산정기준으로 정한 ‘공급가격’의 의미 및 위 [별표 1] 제2호 (라)목 2) 다) (1)에서 선납한 택지대금에 대한 기간이자를 공공택지의 택지비에 가산할 수 있도록 규정한 취지 / 임대사업자가 공급받은 공공택지의 대금을 선납함으로써 대금을 일부 할인받은 경우 분양전환가격의 기초가 되는 택지비를 산정하는 방법

판결요지

국가법령정보센터 원문에 판결요지가 실려 있지 않습니다. 이 기록의 인용 구절과 판단 요소는 판시사항에서 글자 그대로 옮겼고, 축의 근거는 판시사항·주문·이유에서 옮겼습니다.

주문

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

참조조문

[1] 구 임대주택법 시행규칙(2013. 3. 23. 국토해양부령 제1호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항 [별표 1](현행 공공주택 특별법 시행규칙 제40조 [별표 7] 참조) [2] 상법 제54조 [3] 민법 제105조, 제137조, 구 임대주택법(2012. 12. 18. 법률 제11587호로 개정되기 전의 것) 제1조(현행 민간임대주택에 관한 특별법 제1조 및 현행 공공주택 특별법 제1조 참조), 제21조 제3항(현행 삭제), 제4항(현행 삭제), 제10항(현행 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 참조), 구 임대주택법 시행령(2013. 3. 23. 대통령령 제24443호로 개정되기 전의 것) 제23조 제8항(현행 공공주택 특별법 시행령 제56조 제7항 참조), 구 임대주택법 시행규칙(2013. 3. 23. 국토해양부령 제1호로 개정되기 전의 것) 제9조 [별표 1](현행 공공주택 특별법 시행규칙 제40조 [별표 7] 참조), 제14조(현행 공공주택 특별법 시행규칙 제40조 [별표 7] 참조) [4] 민법 제2조, 제105조 [5] 구 임대주택법 시행규칙(2013. 3. 23. 국토해양부령 제1호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항 [별표 1](현행 공공주택 특별법 시행규칙 제40조 [별표 7] 참조) [6] 민사소송법 제202조, 법인세법 제41조 제1항 제2호, 제112조, 법인세법 시행령 제72조 제2항 제2호, 구 지방세법(2005. 1. 5. 법률 제7332호로 개정되기 전의 것) 제111조 제5항 제3호(현행 제10조 제5항 제3호 참조), 제115조(현행 제18조 참조), 제120조(현행 제20조 참조), 제121조(현행 제21조 참조), 구 지방세법 시행령(2004. 12. 30. 대통령령 제18610호로 개정되기 전의 것) 제82조의3 제1항(현행 제18조 제1항 참조) [7] 구 임대주택법 시행규칙(2013. 3. 23. 국토해양부령 제1호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항 [별표 1](현행 공공주택 특별법 시행규칙 제40조 [별표 7] 참조)