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귀책사유와 무관한 임대인의 임차목적물 사용·수익상태 유지의무
영어 원문을 옮긴 글입니다. 영어 원문 보기
대법원 2021. 4. 29. 선고 2021다202309 판결
사건명: 보증금반환
쟁점
임차목적물에 계약 목적에 따른 사용·수익을 가로막는 하자가 있고 그 하자가 임대인의 귀책사유 없이 발생한 경우에도 임대인의 임차목적물 사용·수익상태 유지의무는 면해되지 않는가, 그리고 임대인이 그 하자 발생 사실을 몰랐거나 임차인이 이를 알거나 알 수 있었다고 하여도 마찬가지인가?
판단
면해되지 않습니다. 민법 제623조 전단에 따라 임대인은 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있도록 인도할 의무가 있고, 그 목적물에 사용·수익에 하자가 있으면 하자를 제거한 뒤 하자 없는 목적물을 인도해야 하며, 인도할 때 하자를 제거하지 않았다면 사후라도 제거해야 합니다. 임대인의 귀책사유가 없는 하자 발생, 임대인의 하자 발생 사실을 모르고 있던 사정, 임차인이 이를 알거나 알 수 있었던 사정 어느 하나로도 의무가 면해되지 않습니다. 처분문서도 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없으면 문언대로 인정되고, 다툼이 있으면 문언의 내용, 법률행위의 동기와 경위, 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 해석합니다.
판결요지 원문
임대인의 임차목적물의 사용·수익상태 유지의무는 임대인 자신에게 귀책사유가 있어 하자가 발생한 경우는 물론, 자신에게 귀책사유가 없이 하자가 발생한 경우에도 면해지지 아니한다.
결론
일부 파기환송 판결문이 밝힘
원심판결의 원고 패소 부분 중 피고 동양전자산업 주식회사에 대한 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 인천지방법원에 환송한다.
판단 기준의 형태
요건 제시 판결문이 밝힘
임대인의 임차목적물의 사용·수익상태 유지의무는 임대인 자신에게 귀책사유가 있어 하자가 발생한 경우는 물론, 자신에게 귀책사유가 없이 하자가 발생한 경우에도 면해지지 아니한다.
판단 요소
- 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없으면 처분문서에 기재된 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다
- 당사자 사이에 법률행위의 해석을 둘러싸고 다툼이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우에는 문언의 내용, 법률행위가 이루어진 동기와 경위, 법률행위로써 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다
- 임대인은 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있도록 목적물을 임차인에게 인도하여야 한다(민법 제623조 전단)
- 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익하는 데 하자가 있는 목적물인 경우 임대인은 하자를 제거한 다음 임차인에게 하자 없는 목적물을 인도할 의무가 있다
- 임대인이 임차인에게 그와 같은 하자를 제거하지 아니하고 목적물을 인도하였다면 사후에라도 위 하자를 제거하여 임차인이 목적물을 사용·수익하는 데 아무런 장해가 없도록 해야만 한다
선례 관계
기존 판례 따름 판결문이 밝힘
대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결
참조판례
[1] 대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결(공2002하, 1816), 대법원 2018. 7. 12. 선고 2017다235647 판결(공2018하, 1586), 대법원 2021. 3. 11. 선고 2020다253430 판결(공2021상, 756) / [2] 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결(공2010상, 995)
증명 책임
언급 없음 판결문에 없음
남은 물음과 재검토 조건
환송 후 심리에서, 임차인이 가맹계약 양도·양수계약상 인허가 취득 가능성을 미리 확인할 의무를 부담하였다면 임대인에 대한 손해는 어떻게 산정하여야 하는가?
인천지방법원이 피고 동양전자산업 주식회사에 대한 손해배상청구를 다시 심리하여 내리는 판결이 의무와 손해가 어떻게 산정되는지 보여 줍니다. 민법 제623조나 제105조가 개정되거나 임대인의 귀책사유 없이 발생한 하자에도 의무가 유지된다는 법리가 바뀌면 이 기록을 다시 읽어야 합니다.
교차 계열 AI 독립 판독 및 축별 대조
8개 축 중 6개 축 일치 GPT-6 Astra (OpenAI, codex CLI) · 2026-10-25
다른 계열 AI(GPT-6 Astra)가 1차 판독을 보지 않고 원문만 읽은 독립 판독과 대조한 결과 8개 축 중 6개 축이 일치했고, 제5축(판단 요소), 제8축(남은 물음과 재검토 조건)에서 읽기가 갈렸습니다.
제5축(판단 요소): 1차 판독 "처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없으면 처분문서에 기재된 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다 / 당사자 사이에 법률행위의 해석을 둘러싸고 다툼이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우에는 문언의 내용, 법률행위가 이루어진 동기와 경위, 법률행위로써 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다 / 임대인은 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있도록 목적물을 임차인에게 인도하여야 한다(민법 제623조 전단) / 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익하는 데 하자가 있는 목적물인 경우 임대인은 하자를 제거한 다음 임차인에게 하자 없는 목적물을 인도할 의무가 있다 / 임대인이 임차인에게 그와 같은 하자를 제거하지 아니하고 목적물을 인도하였다면 사후에라도 위 하자를 제거하여 임차인이 목적물을 사용·수익하는 데 아무런 장해가 없도록 해야만 한다" vs 독립 판독 "문언의 내용 / 법률행위가 이루어진 동기와 경위 / 법률행위로써 달성하려는 목적 / 당사자의 진정한 의사 / 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익하는 데 하자가 있는 목적물"
1차 판독은 민법 제623조에 따른 인도와 하자 제거의 연쇄를 판단 요소로 들었으나, 독립 판독은 이를 대부분 빼고 해석 요소 네 개와 하자 목적물 하나만 들었다. 겹치는 부분이 일부에 그쳐 임대인 의무의 중심 요소가 서로 다르다.
문언의 내용제8축(남은 물음과 재검토 조건): 1차 판독 "환송 후 심리에서, 임차인이 가맹계약 양도·양수계약상 인허가 취득 가능성을 미리 확인할 의무를 부담하였다면 임대인에 대한 손해는 어떻게 산정하여야 하는가?" vs 독립 판독 "수선의무를 명시적으로 배분한 계약 조항은 임대인의 하자 제거 의무를 어느 범위까지 제한할 수 있는가?"
1차 판독은 가맹계약상 인허가 사전 확인 약정을 고려한 환송 후 손해 산정을 물었고, 독립 판독은 계약상 수선의무 배분 조항이 임대인의 하자 제거 의무를 어디까지 제한하는지를 물었다. 서로 다른 미해결 지점이다.
임대인의 임차목적물의 사용·수익상태 유지의무는 임대인 자신에게 귀책사유가 있어 하자가 발생한 경우는 물론, 자신에게 귀책사유가 없이 하자가 발생한 경우에도 면해지지 아니한다.원 응답과 대조 기록: 실행 조건 · 블라인드 판독 원본(JSONL) · 축별 대조 원본(JSONL) · SHA-256 목록(JSON)
심급별 판단 구조 및 선례 적용 범위(Distinguishing)
원심 판단과 대법원 법리의 대조
심급별 쟁점 배경: 원심인 인천지방법원 2020. 12. 10. 선고 2020나56066 판결은 원고가 피고 동양전자산업 주식회사에 제기한 손해배상청구를 기각했습니다. 이 사건 건물의 용도가 임대차계약 체결 이전인 2016. 11. 11. 근린생활시설에서 공장으로 변경되었고, 원고와 소외인이 가맹계약을 양도·양수하면서 임차인 명의만 바꿔달라고 요청하였으며 피고 회사는 그 요청에 소극적으로 응한 것에 불과하고, 원고와 피고 회사 모두 그 장애를 알지 못하였으며 가맹계약 양도·양수계약서에는 원고가 인허가 취득 가능성을 미리 확인해야 한다는 조항이 있다고 보았습니다.
대법원의 판단 기준: 대법원은 원고와 피고 회사 사이에 이 사건 임대차계약서가 작성되었으므로 특별한 사정이 없으면 문언대로 임대차계약이 체결된 것으로 보아야 하고, 원고의 요청으로 계약서가 다시 작성되었다고 하여도 달라지지 않는다고 보았습니다. 원고가 계약에 정하여진 바에 따라 이 사건 점포를 편의점으로 사용·수익하는 데 장애가 발생하였으므로 임대인인 피고 회사는 책임이 있는지, 사전에 인지하였는지를 떠나 이를 제거할 의무를 부담하고, 피고 회사가 당사자가 아닌 가맹계약상 원고의 의무에 따라 그 의무 내용이 달라지지 않는다고 하였습니다. 피고 회사에 대한 손해배상청구 부분을 파기하고 환송했으며, 나머지 상고는 기각했습니다.
선례 적용 시 구별할 사안의 경계(Distinguishing)
- 처분문서의 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 있어 문언대로 의사표시를 인정할 수 없는 경우
- 인도된 목적물에 계약에 정하여진 목적에 따른 사용·수익을 가로막는 하자가 없는 경우
- 임대차계약상 임대인에 해당하지 않는 자에 대한 청구인 경우
기록 대조 및 검토 사항
이 사건 임대차계약서의 문언을 기록에 대조하고 반증이 제출되어 있는지 살핍니다. 이어 계약 목적에 따른 사용을 가로막는 장애, 2016. 11. 11.의 건물용도 변경과 그로 인한 편의점 영업신고 및 담배소매인 지정 불가능을 특정하고, 임차인의 가맹계약 양도·양수계약상 의무와 임대인 자신의 의무를 분리해 둡니다.
판결 원문 발췌
판시사항
[1] 당사자 사이에 법률행위의 해석을 둘러싸고 다툼이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우, 처분문서를 해석하는 방법 [2] 임대인의 임차목적물 인도의무의 내용 / 임대인의 임차목적물 사용·수익상태 유지의무가 임대인의 귀책사유 없이 하자가 발생한 경우 면해지는지 여부(소극) 및 임대인이 그와 같은 하자 발생 사실을 몰랐거나 임차인이 이를 알거나 알 수 있었더라도 마찬가지인지 여부(적극)
판결요지
[1] 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없으면 처분문서에 기재된 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다. 당사자 사이에 법률행위의 해석을 둘러싸고 다툼이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우에는 문언의 내용, 법률행위가 이루어진 동기와 경위, 법률행위로써 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다. [2] 임대인은 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있도록 목적물을 임차인에게 인도하여야 한다(민법 제623조 전단). 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익하는 데 하자가 있는 목적물인 경우 임대인은 하자를 제거한 다음 임차인에게 하자 없는 목적물을 인도할 의무가 있다. 임대인이 임차인에게 그와 같은 하자를 제거하지 아니하고 목적물을 인도하였다면 사후에라도 위 하자를 제거하여 임차인이 목적물을 사용·수익하는 데 아무런 장해가 없도록 해야만 한다. 임대인의 임차목적물의 사용·수익상태 유지의무는 임대인 자신에게 귀책사유가 있어 하자가 발생한 경우는 물론, 자신에게 귀책사유가 없이 하자가 발생한 경우에도 면해지지 아니한다. 또한 임대인이 그와 같은 하자 발생 사실을 몰랐다거나 반대로 임차인이 이를 알거나 알 수 있었다고 하더라도 마찬가지이다.
주문
1. 원심판결의 원고 패소 부분 중 피고 동양전자산업 주식회사에 대한 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 인천지방법원에 환송한다. 2. 원고의 피고 동양전자산업 주식회사에 대한 나머지 상고와 피고 2에 대한 상고를 모두 기각한다. 3. 원고와 피고 2 사이의 상고비용은 원고가 부담한다.
참조조문
[1] 민법 제105조 [2] 민법 제623조
판독 2026-10-25 · 교차 판독 2026-10-25. 인용 구절을 모두 판결 원문과 대조했습니다. 판결문이 한자로 쓴 가명은 한글 읽기(갑, 을, 병)로 옮기고, 한자 괄호 풀이는 뺐습니다.
인용한 구절이 모두 판결 원문과 한 글자씩 일치하는지 대조를 마친 기록만 싣고, 다른 계열 AI의 독립 판독으로 8개 축 전체를 교차 검증합니다. 두 계열 판독이 일치한 축과 판결문 문언의 초점에 따라 해석이 갈린 축을 모두 투명하게 공개합니다. 이 대장은 연구 기록이며, 법원에 대한 평가나 특정 사건에 대한 조언이 아닙니다.
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