보증금 반환 시까지 존속하는 임대차관계와 양수인의 임대인 지위 승계

교차 계열 AI 독립 판독 및 축별 대조

8개 축 중 7개 축 일치 GPT-6 Astra (OpenAI, codex CLI) · 2026-10-24

다른 계열 AI(GPT-6 Astra)가 1차 판독을 보지 않고 원문만 읽은 독립 판독과 대조한 결과 8개 축 중 7개 축이 일치했고, 제8축(남은 물음과 재검토 조건)에서 읽기가 갈렸습니다.

원 응답과 대조 기록: 실행 조건 · 블라인드 판독 원본(JSONL) · 축별 대조 원본(JSONL) · SHA-256 목록(JSON)

심급별 판단 구조 및 선례 적용 범위(Distinguishing)

원심 판단과 대법원 법리의 대조

심급별 쟁점 배경: 원심인 서울중앙지방법원 2023. 11. 21. 선고 2023나14222 판결은 2021. 12. 31. 기간만료로 이 사건 임대차계약이 종료되었으므로 이 사건 점포의 소유권을 취득한 피고가 임대인의 지위를 승계하지 않는다고 보았습니다. 이를 전제로 임대차보증금 반환청구와 피고의 권리금 회수 방해에 따른 손해배상청구, 2022. 4. 6.부터 2022. 12. 31.까지 영업을 계속하였더라면 얻을 수 있었을 일실수익 상당액의 손해배상청구를 모두 기각했습니다.

대법원의 판단 기준: 대법원은 원심이 원고가 대항력 있는 임차인인지조차 살펴보지 않은 채 임대차계약이 기간만료로 종료되었다는 이유만으로 피고가 임대인의 지위를 승계하지 않는다고 판단하였고, 이는 상가건물 임대차보호법 제3조의 대항력과 제9조의 임대차관계 존속에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이라 하여 임대차보증금 반환청구 부분을 파기하고 환송했습니다. 권리금 회수 방해 부분의 이유 설시도 적절하지 않았으나 관리처분계획이 인가·고시되고 예정된 이주기간이 도과하는 등 재건축사업이 상당히 진행되었고 임대차계약에도 이주기간에 점포를 인도한다는 특약이 있었으므로 방해를 볼 수 없어 결론은 결과적으로 정당하였습니다. 영업손실 상당 손해배상청구 부분에는 판결에 영향을 미친 잘못이 없다고 보아 나머지 상고를 기각했습니다.

선례 적용 시 구별할 사안의 경계(Distinguishing)

• 상가건물 임대차보호법 제3조에 따른 대항력을 취득하지 못한 임차인의 경우
• 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동되지 않은 경우
• 재건축사업이 상당 부분 진행되지 않았거나 임대차계약에 이주기간 내 인도 특약이 없는 권리금 회수 방해 청구인 경우

기록 대조 및 검토 사항

임차인의 대항력 취득 시점을 양도나 이 사건 신탁에 따른 소유권이전등기 시점인 2022. 1. 19.과 대조하여 대항력을 먼저 확인합니다. 이어 임대차계약서에서 이주기간 내 인도 특약이 있는지, 관리처분계획의 인가·고시와 이주기간의 경과 여부를 확인합니다. 권리금 청구의 결론이 이 사실들에 기초했기 때문입니다. 임대차보증금 반환청구 부분만 파기되었으므로 나머지 청구의 기각이 다른 기록에서 그대로 반복된다고 볼 수는 없습니다.

판결 원문 발췌

판시사항

[1] 상가건물 임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항에 따라 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되는지 여부(적극) [2] 상가건물 임대차보호법 제3조에 따라 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우, 양수인 등 새로운 소유자가 임대인의 지위를 당연히 승계하는지 여부(적극) [3] 대항력 있는 상가임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우, 양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고 양도인은 임대차보증금 반환채무를 면하게 되는지 여부(적극)

판결요지

[1] 상가건물 임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제된다. 이는 임대차기간이 끝난 후에도 상가건물의 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것이다. [2] 상가건물 임대차보호법 제3조는 ‘대항력 등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 "임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다."라고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다. [3] 대항력 있는 상가임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다. 이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 상가건물이 양도된 경우에 그 양수인은 상가건물의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계한다. 그 결과 양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다.

주문

원심판결 중 임대차보증금 반환청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다. 나머지 상고를 기각한다.

참조조문

[1] 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항 / [2] 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항, 제2항 / [3] 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제9조 제2항