임대차보증금 회수를 위한 임차권 양수에 대항력을 부여하지 않은 사례

교차 계열 AI 독립 판독 및 축별 대조

8개 축 중 6개 축 일치 GPT-6 Astra (OpenAI, codex CLI) · 2026-10-24

다른 계열 AI(GPT-6 Astra)가 1차 판독을 보지 않고 원문만 읽은 독립 판독과 대조한 결과 8개 축 중 6개 축이 일치했고, 제4축(판단 기준의 형태), 제8축(남은 물음과 재검토 조건)에서 읽기가 갈렸습니다.

원 응답과 대조 기록: 실행 조건 · 블라인드 판독 원본(JSONL) · 축별 대조 원본(JSONL) · SHA-256 목록(JSON)

심급별 판단 구조 및 선례 적용 범위(Distinguishing)

원심 판단과 대법원 법리의 대조

심급별 쟁점 배경: 원심인 의정부지방법원 2024. 7. 12. 선고 2023나220630 판결은 소외 갑의 임차권이 대항력을 갖춘 뒤 소외 을 명의의 소유권이전청구권가등기가 이루어졌고, 원고 병이 소외 갑으로부터 임차권을 양수한 후 주택임대차보호법 제3조 제1항이 정한 대항력을 갖추었다고 보았습니다. 그러므로 이 사건 주택의 소유권을 취득하여 임대인 지위를 승계한 피고 정은 원고 병에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있다고 판단했습니다.

대법원의 판단 기준: 대법원은 이러한 원심의 판단은 받아들이기 어렵다고 보았습니다. 원고 병은 임차권 양도양수계약을 체결할 당시 이 사건 주택의 소유자로서 임대인 지위를 승계한 상황이어서 소외 갑에게 임차권 양도양수계약과는 무관하게 임대차보증금 반환채무를 부담하고 있었고, 선순위인 소외 을의 소유권이전청구권가등기에 기한 본등기로 소유권을 상실할 것에 대비하여 임차권을 양수하려는 의도가 있었다고 하였습니다. 전입신고와 이사 당시 이미 이 사건 주택의 소유자였으므로 그 점유는 소유권자로서의 점유에 불과하여 대항력을 인정할 수 없고, 원심판결에는 대항력에 관한 법리를 오해한 잘못이 있으므로 파기하고 의정부지방법원에 환송했습니다.

선례 적용 시 구별할 사안의 경계(Distinguishing)

• 임차권 양도양수의 주된 목적이 임차인으로서 주택을 사용·수익하려는 데 있었던 경우
• 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도에 이르러 주택임대차보호법 제3조 제1항의 공시방법 요건이 충족되는 경우

기록 대조 및 검토 사항

기록의 날짜를 서로 대조합니다. 원고는 2017. 3. 3. 강제경매절차에서 매각대금을 완납하여 소유권을 취득하고 2017. 3. 7. 등기를 마쳤으며, 2018. 3. 31. 임차권 양도양수계약을 체결하고 2018. 4. 2. 전입신고와 이사를 하였습니다. 대법원은 이미 소유자였던 시점 이후의 행위를 문제 삼았기 때문입니다. 이어 원고 자신의 등기를 위협하던 소외 을의 선순위 소유권이전청구권가등기에 대비하여 임차권을 양수하려던 목적이 무엇을 통해 드러나는지 모으고, 제3자가 주민등록을 통해 소유권자로서의 점유가 아니라 임차권을 매개로 하는 점유를 인식할 수 있는지 살핍니다.

판결 원문 발췌

판시사항

[1] 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것이 아니고 대항력 있는 임차인으로 보호받아 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 채권을 회수하려는 것인 경우, 주택임대차보호법상의 대항력이 있는지 여부(소극) [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 ‘주민등록’이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되기 위한 요건 [3] 갑이 주택을 임차하여 주민등록을 마친 후 임대차계약서에 확정일자를 받았고, 을은 위 주택에 관하여 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기를 마쳤으며, 그 후 위 주택에 대한 강제경매절차에서 소유권을 취득한 병이 갑과 임차권 양도양수계약을 체결한 후 전입신고를 마치고 위 주택으로 이사하였고, 을은 위 주택에 관하여 소유권이전청구권가등기에 기한 본등기를 마친 다음 정에게 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 주었는데, 병이 정을 상대로 임대차보증금 반환을 구한 사안에서, 병이 임차권 양도양수계약을 체결한 주된 목적이 대항력 있는 임차인으로 보호받아 임대인 지위를 승계하는 사람으로부터 갑에게 지급하였던 임대차보증금 상당액을 회수하려는 것으로 보이고, 주택의 소유자였던 병의 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도라고 보기도 어려운데도, 병이 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 취득하였다고 본 원심판결에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례

판결요지

국가법령정보센터 원문에 판결요지가 실려 있지 않습니다. 이 기록의 인용 구절과 판단 요소는 판시사항에서 글자 그대로 옮겼고, 축의 근거는 판시사항·주문·이유에서 옮겼습니다.

주문

원심판결을 파기하고, 사건을 의정부지방법원에 환송한다.

참조조문

[1] 주택임대차보호법 제1조, 제3조 제1항, 제3조의2 제2항 / [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항 / [3] 주택임대차보호법 제1조, 제3조 제1항, 제3조의2 제2항