영업 계획만을 이유로 한 신규임차인 거절과 권리금 회수 방해

교차 계열 AI 독립 판독 및 축별 대조

8개 축 중 6개 축 일치 GPT-6 Astra (OpenAI, codex CLI) · 2026-10-24

다른 계열 AI(GPT-6 Astra)가 1차 판독을 보지 않고 원문만 읽은 독립 판독과 대조한 결과 8개 축 중 6개 축이 일치했고, 제4축(판단 기준의 형태), 제8축(남은 물음과 재검토 조건)에서 읽기가 갈렸습니다.

원 응답과 대조 기록: 실행 조건 · 블라인드 판독 원본(JSONL) · 축별 대조 원본(JSONL) · SHA-256 목록(JSON)

심급별 판단 구조 및 선례 적용 범위(Distinguishing)

원심 판단과 대법원 법리의 대조

심급별 쟁점 배경: 원심인 울산지방법원 2024. 10. 23. 선고 2024나11658, 2024나11665 판결은 임대차계약이 원고들의 소 제기일로부터 약 10개월이 지난 2024. 3. 7. 비로소 종료되었다고 보았습니다. 피고가 신규임차인이 되려는 자의 성명, 직업, 보증금이나 차임을 지급할 자력 같은 구체적 인적사항을 제시하지 않았으므로 주선하지 않았고, 원고들이 정당한 사유 없이 주선받은 사람과도 계약하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다고 보기 어렵다며 권리금 회수기회 보호의무 위반을 인정하지 않고 반소를 배척했습니다.

대법원의 판단 기준: 대법원은 원고들이 이 사건 건물에서 직접 육계 도소매업을 운영할 계획이라는 이유만으로 거절한 데에는 정당한 사유가 없다고 보았습니다. 원고들은 계약 종료 약 10개월 전부터 종료 후에는 신규임차인과 계약하지 않고 자신들이 건물을 직접 쓰겠다고 밝힘으로써 거절 의사를 명백히 표시하였으므로, 피고는 주선을 하지 않았더라도 손해배상을 청구할 수 있습니다. 원심은 권리금 회수기회 보호의무에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 않은 잘못이 있어 반소 부분은 파기환송되었고, 나머지 상고는 상고장과 상고이유서에 상고이유 기재가 없어 기각되었습니다.

선례 적용 시 구별할 사안의 경계(Distinguishing)

• 임대인이 계약하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하지 않아 임차인이 주선할 수 있었던 경우
• 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 사유가 아닌 다른 사유로 거절한 경우
• 임대차계약 종료 무렵과 무관하게 이루어진 거절 언행만 있는 경우

기록 대조 및 검토 사항

문자메시지, 손해배상청구예정통지서, 답변서와 참고서면, 반소가 언제 나왔는지 시간 순서대로 정리합니다. 대법원은 계약 종료 약 10개월 전부터 원고들이 밝힌 계획을 중시했기 때문입니다. 이어 피고에게 임대차를 받겠다는 의사가 있는 자가 있었는지, 그 사람의 인적사항이 무엇이었는지 살핍니다. 거절이 이미 확정된 경우에만 주선 의무가 면제되기 때문입니다. 본소청구 부분은 상고이유 기재가 없어 기각된 점도 확인합니다.

판결 원문 발췌

판시사항

[1] 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 경우, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 있는지 여부(소극) [2] 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하는지 여부(원칙적 적극) / 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부(적극) 및 임대인이 위와 같은 의사를 표시하였는지 판단하는 기준 [3] 상가 임대인인 갑 등이 임차인인 을에게 재건축 필요성 등을 이유로 임대차계약을 해지한다는 내용의 문자메시지를 보낸 후 을을 상대로 임대차계약 종료를 이유로 상가의 인도를 구하는 소를 제기하였고, 그 후 을이 갑에게 권리금을 받기로 한 새로운 임차인이 있으니 새로운 임차인과 계약을 해 줄 것을 요청하였으나, 갑 등은 을에게 육계 도소매업을 운영하기 위해 상가를 인도받아야 한다는 내용의 손해배상청구예정통지서를 발송하였고, 이에 을이 갑 등을 상대로 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 손해배상금의 지급을 구하는 반소를 제기한 사안에서, 갑 등이 위 상가에서 직접 육계 도소매업을 운영할 계획이 있다는 이유만으로 을이 주선하고자 하는 신규임차인과의 임대차계약의 체결을 거절한 데에는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없고, 갑 등은 을의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 보이므로 을은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 갑 등에게 손해배상을 청구할 수 있다고 한 사례

판결요지

[1] 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것에는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다. [2] 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. 임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다. [3] 상가 임대인인 갑 등이 임차인인 을에게 재건축 필요성 등을 이유로 임대차계약을 해지한다는 내용의 문자메시지를 보낸 후 을을 상대로 임대차계약 종료를 이유로 상가의 인도를 구하는 소를 제기하였고, 그 후 을이 갑에게 권리금을 받기로 한 새로운 임차인이 있으니 새로운 임차인과 계약을 해 줄 것을 요청하였으나, 갑 등은 을에게 육계 도소매업을 운영하기 위해 상가를 인도받아야 한다는 내용의 손해배상청구예정통지서를 발송하였고, 이에 을이 갑 등을 상대로 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 손해배상금의 지급을 구하는 반소를 제기한 사안에서, 갑 등이 위 상가에서 직접 육계 도소매업을 운영할 계획이 있다는 이유만으로 을이 주선하고자 하는 신규임차인과의 임대차계약의 체결을 거절한 데에는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없고, 갑 등은 임대차계약 종료 약 10개월 전부터 을에게 임대차계약 종료 후에는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않고 자신들이 위 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 을의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 봄이 타당하므로, 을은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 갑 등에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 하는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례.

주문

원심판결 중 반소에 관한 피고(반소원고) 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 울산지방법원에 환송한다. 나머지 상고를 기각한다.

참조조문

[1] 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호 / [2] 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호, 제3항 / [3] 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호, 제3항