고지 없는 전출과 전세금안심대출보증 약관의 면책조항

교차 계열 AI 독립 판독 및 축별 대조

8개 축 중 5개 축 일치 GPT-6 Astra (OpenAI, codex CLI) · 2026-10-24

다른 계열 AI(GPT-6 Astra)가 1차 판독을 보지 않고 원문만 읽은 독립 판독과 대조한 결과 8개 축 중 5개 축이 일치했고, 제3축(결론), 제4축(판단 기준의 형태), 제8축(남은 물음과 재검토 조건)에서 읽기가 갈렸습니다.

원 응답과 대조 기록: 실행 조건 · 블라인드 판독 원본(JSONL) · 축별 대조 원본(JSONL) · SHA-256 목록(JSON)

심급별 판단 구조 및 선례 적용 범위(Distinguishing)

원심 판단과 대법원 법리의 대조

심급별 쟁점 배경: 원심인 서울중앙지방법원 2024. 10. 8. 선고 2024나12704 판결은 임대차가 존속하는 동안 피고 2가 대항력이나 우선변제권을 잃은 것이 아니고 임대인과의 합의로 임대차를 종료시킨 뒤 임대차보증금 115,000,000원을 즉시 지급받았다고 보았습니다. 그래서 피고 공사는 이 사건 보증약관 제22조 제1호를 이유로 보증책임을 면할 수 없다고 판단했습니다. 또한 피고 2와 피고 3 회사가 모두 주위적 피고의 지위에 있다는 이유로 피고 2에 대한 부분도 항소심에 이심된 것으로 보았습니다.

대법원의 판단 기준: 대법원은 이 사건 보증약관 제22조 제1호를 임차인이 보증공사에 알리지 않고 거주를 옮기는 등 대항력과 우선변제권을 상실함으로써 보증금 회수에 지장이 초래된 경우에 공사를 면책하기 위한 규정으로 해석하였고, '전세계약 기간 중'이라는 문언은 대항력과 우선변제권을 상실하는 경우의 예시에 불과하며 피고 2는 대항력을 상실한 경우의 손해를 부담하겠다는 취지의 확약서도 제출하였다고 보았습니다. 피고 2가 고지 없이 전출함으로써 회수에 지장이 초래되었으므로 공사는 면책되었다고 볼 여지가 큰데도 이와 달리 본 원심은 면책사유의 해석에 관한 법리를 오해한 잘못이 있습니다. 대법원은 직권으로 피고 2에 대한 제1심판결이 항소기간 만료일인 2022. 2. 16.에 분리 확정되어 항소심 심판 범위에 오르지 않았다고 판단하여 원심판결을 전부 파기하고, 피고 공사와 피고 3 회사에 대한 부분은 서울중앙지방법원에 환송하며 피고 2에 대한 소송은 종료되었음을 선언했습니다.

선례 적용 시 구별할 사안의 경계(Distinguishing)

• 임차인이 전출이나 주민등록 이전 전에 보증회사에 알린 경우로서 보증금 회수에 지장이 생기지 않은 경우
• 임차인이 대항력과 우선변제권을 상실하지 않아 보증공사가 승계한 우선변제권을 행사할 수 있는 경우
• 항소기간 안에 당사자가 항소하여 분리 확정되지 않은 제1심판결 부분, 또는 이 사건에서 피고 3 회사와 피고 공사에 대한 청구처럼 법률상 서로 양립할 수 없는 청구인 경우

기록 대조 및 검토 사항

이 사건 보증약관 제22조 제1호를 보증공사가 실제로 확보한 담보와 대조합니다. 공사는 피고 2로부터 임대차보증금반환채권을 얻어 우선변제권을 승계하였으므로, 전출로 그 담보가 실제로 훼손되었는지와 피고 2가 제출한 확약서의 내용을 확인합니다. 이어 피고별로, 2022. 2. 16.에 끝나는 항소기간 안에 누가 어떤 부분을 항소했는지, 어느 청구가 어느 청구와 법률상 양립할 수 없는지를 따져 절차 지도를 다시 그립니다.

판결 원문 발췌

판시사항

[1] 당사자가 표시한 문언에 의하여 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우, 법률행위의 해석 방법 [2] 갑 은행이 을에게 전세금안심대출을 실행하면서 담보로 교부받은 주택도시보증공사 발행 대출보증서의 보증약관에는 ‘특약주채무자가 전세목적물 주소지에 입주하여 주민등록을 마친 후 전세계약 기간 중 보증회사에 고지를 하지 않고 거주를 이전하거나 주민등록을 이전하는 등에 의하여 대항력과 우선변제권을 상실하였을 때’를 면책사유로 정한 조항이 있는데, 위 보증에 따른 구상금채무를 담보하기 위하여 임대차보증금 반환채권을 보증공사에 양도한 을이 임차주택을 인도받아 전입신고를 마치고 거주하다가 임대차기간 만료 전 임대차보증금을 반환받고 전출한 후 대출금을 상환하지 않자, 갑 은행이 보증공사에 보증채무의 이행을 청구하였는데, 보증공사가 위 약관 조항에 따른 면책을 주장하면서 보증금 지급을 거절한 사안에서, 위 약관 조항은 임차인이 보증공사에 알리지 않은 채 거주를 이전하는 등으로 대항력과 우선변제권을 상실하여 보증공사가 임대차보증금을 회수하는 데 지장이 초래된 경우에 공사를 면책하기 위한 규정이라고 해석함이 타당하므로 보증공사가 위 약관 조항에 따라 면책되었다고 볼 여지가 큰데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례 [3] 민사소송법 제70조 제1항에서 정한 예비적·선택적 공동소송의 요건인 ‘법률상 양립할 수 없다.’는 것의 의미

판결요지

국가법령정보센터 원문에 판결요지가 실려 있지 않습니다. 이 기록의 인용 구절과 판단 요소는 판시사항에서 글자 그대로 옮겼고, 축의 근거는 판시사항·주문·이유에서 옮겼습니다.

주문

원심판결을 파기한다. 피고 주택도시보증공사, △△△보험 주식회사에 대한 부분을 서울중앙지방법원에 환송한다. 피고 2에 대한 소송은 제1심판결에 대한 항소기간 만료일인 2022. 2. 16.이 지남으로써 종료되었다.

참조조문

[1] 민법 제105조 / [2] 민법 제105조, 제428조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항, 주택도시기금법 제26조 제1항 제2호 / [3] 민사소송법 제70조 제1항