지역주택조합 환불보장약정, 선행행위와 신의성실 원칙

1. 01쟁점

   지역주택조합이 조합가입계약과 함께 총회의 결의 없이 환불보장약정을 체결한 경우 그 약정이 무효이고 그로 인해 조합가입계약도 무효 또는 취소되는 원인이 될 수 있는가, 그리고 조합원이 환불과 무관하게 계약을 유지하겠다는 뜻으로 해석될 만한 선행행위를 한 뒤에도 분담금 반환을 구할 수 있는가?

2. 02판단

   두 질문 모두 원칙적으로 그러합니다. 다만 청구는 배척될 수 있습니다. 총회의 결의 없이 체결된 환불보장약정은 총유물의 처분행위에 해당하여 무효가 될 수 있고, 그 무효는 함께 체결한 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 될 수 있습니다. 그러나 이 사건에서 환불의 조건이 이미 성취되었는데도 조합원이 분담금을 계속 납부하고 환불을 요구하지 않다가 사업계획승인에 임박해서야 소를 제기한 사정에 비추어 보면, 계약 무효를 이유로 분담금 반환을 구하는 것은 신의성실의 원칙에 반하는 모순행위여서 허용될 수 없습니다.

   판시사항 원문

   비법인사단인 지역주택조합이 조합가입계약과 함께 ‘사업의 일정 절차를 진행하지 못하거나 그로 인하여 사업이 중단 또는 실패할 경우에는 조합원이 납입한 분담금을 반환하겠다.’는 내용의 환불보장약정을 체결하면서 총회의 결의를 거치지 않은 경우, 그 약정의 효력(무효) 및 이러한 사정이 함께 체결한 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 되는지 여부(적극)

3. 03결론

   파기환송 판결문이 밝힘

   원심판결을 파기하고, 사건을 부산지방법원에 환송한다.

4. 04판단 기준의 형태

   요건 제시 판결문이 밝힘

   환불보장약정은 총회 결의 없는 총유물의 처분행위에 해당하여 무효가 될 수 있고, 이는 함께 체결한 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 될 수 있다.

5. 05판단 요소

   • 조합가입계약과 함께 ‘사업의 일정 절차를 진행하지 못하거나 그로 인하여 사업이 중단 또는 실패할 경우에는 조합원이 납입한 분담금을 반환하겠다.’는 내용의 환불보장약정을 체결하면서 총회의 결의를 거치지 않은 경우
   • 그 약정의 효력(무효) 및 이러한 사정이 함께 체결한 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 되는지 여부(적극)
   • 조합원이 ‘환불보장약정에 따른 환불이 가능한지 여부와는 관계없이 조합가입계약을 유지하겠다.’는 의미로 해석될 만한 선행행위를 한 경우
   • 이후 환불보장약정의 무효를 이유로 조합가입계약의 무효 또는 취소를 주장하며 지역주택조합을 상대로 분담금 반환청구를 하는 것이 신의성실의 원칙에 반하는 모순행위에 해당하는지 여부(적극)

6. 06선례 관계

   기존 판례 따름 판결문이 밝힘

   대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결

   참조판례

   대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결

7. 07증명 책임

   언급 없음 판결문에 없음

8. 08남은 물음과 재검토 조건

   이후 주택건설사업이 무산되어 조합원이 아파트 소유권을 취득할 수 없게 되었을 때에도 신의성실의 원칙이 분담금 반환청구를 가로막는가?

   환송 후 부산지방법원의 재심리 판결이 원고의 납부 행위가 계약 유지에 대한 신뢰를 받을 만한지를 판단하면 이 법리가 어떻게 작동하는지 드러납니다. 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결의 판독을 달리하는 후속 판결이 나오거나 민법 제276조 제1항이나 주택법 제11조의3이 개정되면 이 기록을 다시 읽어야 합니다.

판독 2026-10-24 · 교차 판독 2026-10-24. 인용 구절을 모두 판결 원문과 대조했습니다. 판결문이 한자로 쓴 가명은 한글 읽기(갑, 을, 병)로 옮기고, 한자 괄호 풀이는 뺐습니다.

인용한 구절이 모두 판결 원문과 한 글자씩 일치하는지 대조를 마친 기록만 싣고, 다른 계열 AI의 독립 판독으로 8개 축 전체를 교차 검증합니다. 두 계열 판독이 일치한 축과 판결문 문언의 초점에 따라 해석이 갈린 축을 모두 투명하게 공개합니다. 이 대장은 연구 기록이며, 법원에 대한 평가나 특정 사건에 대한 조언이 아닙니다.