임대주택 담보물권 설정 금지에 대한 통정 위반의 무효

교차 계열 AI 독립 판독 및 축별 대조

8개 축 중 7개 축 일치 GPT-6 Astra (OpenAI, codex CLI) · 2026-10-24

다른 계열 AI(GPT-6 Astra)가 1차 판독을 보지 않고 원문만 읽은 독립 판독과 대조한 결과 8개 축 중 7개 축이 일치했고, 제8축(남은 물음과 재검토 조건)에서 읽기가 갈렸습니다.

원 응답과 대조 기록: 실행 조건 · 블라인드 판독 원본(JSONL) · 축별 대조 원본(JSONL) · SHA-256 목록(JSON)

심급별 판단 구조 및 선례 적용 범위(Distinguishing)

원심 판단과 대법원 법리의 대조

심급별 쟁점 배경: 원심인 광주고등법원 2025. 2. 13. 선고 2023나20906 판결은 선행 부기등기 말소가 적법하고 피고들의 구 임대주택법 제18조 잠탈 의도를 인정할 수 없다는 등의 이유로 이 사건 근저당권 설정이 반사회적 법률행위에 해당하지 않는다고 판단하여, 원고들의 근저당권 설정등기 말소 청구를 배척했습니다.

대법원의 판단 기준: 대법원은 구 임대주택법 제18조 제1항이 단속규정이므로 이를 위반한 법률행위가 당연히 무효는 아니지만, 당사자가 통정하여 이를 위반한 법률행위는 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하여 무효라고 보았습니다. 임차인들의 우선 분양전환권 침해 위험의 증가, 피고들의 인식, 금지사항 부기등기 지체에 대한 양해와 근저당권 설정등기의 공동 신청 과정에서의 적극적 협력 등 이유에 든 사정들을 종합하면 통정이 있었을 여지가 크다고 하였습니다. 구 임대주택법 제18조 제1항 위반 행위의 유효성 판단에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 않은 잘못을 들어 원심판결을 전부 파기하고 사건을 광주고등법원에 환송했습니다.

선례 적용 시 구별할 사안의 경계(Distinguishing)

• 무효 판단이 당사자의 공동 행위에 좌우되므로, 당사자의 통정 없이 일방만이 구 임대주택법 제18조 제1항을 위반한 법률행위인 경우
• 이 사건의 기존 근저당권과 같이 주택도시기금을 위한 제한물권으로서 구 임대주택법 제18조 제1항이 금지하지 않는 담보물권인 경우
• 대법원이 양해와 적극적 협력 두 사정 모두에 근거하였으므로, 피고들이 금지사항 부기등기 지체를 양해하거나 공백 기간 중 근저당권 설정등기에 협력하지 않은 경우

기록 대조 및 검토 사항

먼저 담보물권을 주택도시기금을 위한 것과 일반 금융기관을 위한 것으로 나누어 후자만 금지 대상이었는지 확인합니다. 이어 대출 품의서와 심사서, 내부결재문서, 분양전환이 2019. 12. 29. 이후일 것이라는 인식, 근저당권 설정등기의 공동 신청 등 통정의 근거로 쓰인 사정을 기록과 하나하나 대조합니다. 대법원이 통정 인정을 환송 법원에 남겨 두었기 때문입니다. 통정을 어느 쪽이 증명해야 하는지에 관해서는 이 결정이 언급하지 않으므로 임대사업자와 대주단 각자의 인식과 합의를 보여 주는 자료를 모으고, 구 임대주택법 제18조가 2015. 8. 28. 법률 제13499호 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 전부 개정되면서 삭제되었으므로 어느 규정이 적용되는지 확인합니다.

판결 원문 발췌

판시사항

구 임대주택법 제18조의 규정 취지 / 구 임대주택법 제18조 제1항의 법적 성질(=단속규정) 및 이를 위반한 법률행위가 당연 무효인지 여부(소극) / 당사자가 통정하여 위와 같은 단속규정을 위반하는 법률행위를 한 경우, 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효인지 여부(적극)

판결요지

국가법령정보센터 원문에 판결요지가 실려 있지 않습니다. 이 기록의 인용 구절과 판단 요소는 판시사항에서 글자 그대로 옮겼고, 축의 근거는 판시사항·주문·이유에서 옮겼습니다.

주문

원심판결을 파기하고, 사건을 광주고등법원에 환송한다.

참조조문

구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것) 제18조(현행 삭제), 민법 제103조, 제105조