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다가구용 단독주택의 전입신고·주택의 인도 요건과 양도인의 면책
영어 원문을 옮긴 글입니다. 영어 원문 보기
대법원 2025. 12. 4. 선고 2025다211354 판결
판결요지 없음 · 판시사항 대조. 국가법령정보센터 원문에 판결요지가 실려 있지 않습니다. 이 기록의 인용 구절과 판단 요소는 판시사항에서 글자 그대로 옮겼고, 축의 근거는 판시사항·주문·이유에서 옮겼습니다.
사건명: 임대차보증금
쟁점
다가구용 단독주택 건물의 일부나 전부를 임차한 임차인이 지번만 기재하여 전입신고를 하고, 임차인이 선정한 입주자가 임대차계약서에 표시된 호실이 아닌 다른 호실을 인도받아 거주하였다면 주택의 인도는 임대차의 공시방법으로 유효한지, 그리고 임차인이 대항력을 갖춘 후 임차주택이 양도된 경우 양도인도 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 되는가?
판단
그렇습니다. 대법원은 임차인이 다가구용 단독주택 건물의 일부나 전부를 임차하고 전입신고를 할 때 지번만 기재하면 충분하고 호수까지 기재할 의무나 필요가 없다고 보았으며, 임차인이 선정한 입주자가 임대차계약서에 표시된 목적물과 다른 호실을 인도받거나 인도받은 호실이 변경되었다 하더라도 ‘주택의 인도’는 임대차의 공시방법으로 유효하다고 판단했습니다. 임차인이 양도 전에 대항력을 갖추었다면 임대차보증금반환채무는 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸합니다. 다만 원심의 묵시적 갱신에 관한 판단은 적절하지 않았으나 청구를 배척한 결론은 정당하여 더 나아가 살필 필요가 없고 상고는 기각되었습니다.
판시사항 원문
주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주민등록과 더불어 대항력의 요건으로 정한 ‘주택의 인도’의 경우, 임차인이 건물의 일부나 전부를 인도받아 점유하고 있다면 임대차의 공시방법으로 유효한지 여부(적극)
결론
기각 판결문이 밝힘
상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.
판단 기준의 형태
사안 적용 판결문에서 읽힘
원심이 판시한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면
판단 요소
- 다가구용 단독주택 건물의 일부나 전부를 임차하고
- 위 건물의 지번만을 기재하는 것으로 충분한지 여부
- 임차인이 건물의 일부나 전부를 인도받아 점유하고 있다면
- 임대차계약서에 표시된 목적물과 다른 호실을 인도받거나 인도받은 호실이 변경된 경우에도 마찬가지인지 여부
- 양도인은 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 되는지 여부
선례 관계
기존 판례 따름 판결문이 밝힘
대법원 1998. 1. 23. 선고 97다47828 판결(공1998상, 614)
참조판례
[1] 대법원 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결(공1997하, 3820), 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다47828 판결(공1998상, 614) / [2] 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결(공1987, 632), 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결(공2013상, 318)
증명 책임
언급 없음 판결문에 없음
남은 물음과 재검토 조건
주택임대차보호법 제3조 제2항의 법인이 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 임대차보증금의 반환을 구할 때, 그 청구에 5년의 상사소멸시효가 진행하는가, 그리고 기산점은 언제인가?
주택임대차보호법 제3조 제2항의 법인이 행하는 주택임대가 상행위에 해당하는지에 관한 후속 판결이 나오면 이 기록을 다시 읽어야 합니다. 이 판단은 그 문제를 다루지 않았기 때문입니다. 동법 제3조나 다가구용 주택의 전입신고에 관한 규정이 개정되어도 다시 살펴야 합니다.
교차 계열 AI 독립 판독 및 축별 대조
8개 축 중 6개 축 일치 GPT-6 Astra (OpenAI, codex CLI) · 2026-10-24
다른 계열 AI(GPT-6 Astra)가 1차 판독을 보지 않고 원문만 읽은 독립 판독과 대조한 결과 8개 축 중 6개 축이 일치했고, 제4축(판단 기준의 형태), 제8축(남은 물음과 재검토 조건)에서 읽기가 갈렸습니다.
제4축(판단 기준의 형태): 1차 판독 "사안 적용" vs 독립 판독 "요건 제시"
1차 판독은 호실 불일치와 양도 사안에 대한 적용을 강조할 수 있고, 독립 판독은 판시사항에 제시된 유효한 전입신고와 인도의 일반 요건을 강조할 수 있다.
임차인이 건물의 일부나 전부를 인도받아 점유하고 있다면 임대차의 공시방법으로 유효한지 여부(적극)제8축(남은 물음과 재검토 조건): 1차 판독 "주택임대차보호법 제3조 제2항의 법인이 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 임대차보증금의 반환을 구할 때, 그 청구에 5년의 상사소멸시효가 진행하는가, 그리고 기산점은 언제인가?" vs 독립 판독 "다가구용 단독주택이 아니라 각 호실이 구분소유되는 건물에서도 계약서와 다른 호실의 점유가 주택 인도 요건을 충족하는가?"
1차 판독은 법인 임차인의 보증금반환청구에 대한 상사소멸시효를 묻고, 독립 판독은 구분소유 건물에서 다른 호실을 점유한 경우를 묻는다.
주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주민등록과 더불어 대항력의 요건으로 정한 ‘주택의 인도’의 경우, 임차인이 건물의 일부나 전부를 인도받아 점유하고 있다면 임대차의 공시방법으로 유효한지 여부(적극)원 응답과 대조 기록: 실행 조건 · 블라인드 판독 원본(JSONL) · 축별 대조 원본(JSONL) · SHA-256 목록(JSON)
심급별 판단 구조 및 선례 적용 범위(Distinguishing)
원심 판단과 대법원 법리의 대조
심급별 쟁점 배경: 원심인 전주지방법원 2025. 2. 12. 선고 2024나4875 판결은 원고가 선정한 입주자가 임대차목적물인 305호가 아닌 205호를 인도받아 거주하였으므로 주택의 인도 요건을 갖추지 못하였고, 이에 따라 원고는 주택임대차보호법 제3조의 대항요건을 취득하지 못하여 양수인인 소외인에게 대항할 수 없다고 보았습니다. 소외인이 2015. 10. 13. 소유권이전등기를 마쳤고 임대차기간이 2017. 3. 26. 만료되었으므로 이 사건 임대차계약은 묵시적으로 갱신될 수 없이 종료되었고, 특별한 사정이 없는 한 임대인인 피고가 원고가 구하는 임대차보증금 36,320,000원을 반환할 의무가 있다고 판단했습니다. 다만 피고가 다가구주택을 이용하여 부동산 임대사업을 하던 상인이어서 임대행위가 상행위에 해당하고 5년의 상사소멸시효가 소 제기 전에 완성되었다는 이유로 원고의 청구는 배척했습니다.
대법원의 판단 기준: 대법원은 원고가 다가구주택 중 일부를 임차한 데서 원고가 선정한 입주자가 전차하여 205호를 인도받고 전입신고를 마친 후 그 건물에서 계속 거주하였다면 원고는 ‘주택의 인도’ 요건을 갖추었고 계약서에 표시된 호실이 무엇이었든 공시방법으로 유효하다고 보았습니다. 이로써 원고가 양도 전에 대항력을 갖추었으므로 임대차보증금반환채무는 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸합니다. 원심이 묵시적 갱신과 기간만료에 관하여 판시한 부분은 적절하지 않으나 원고의 청구를 배척한 결론은 정당하여 묵시적 갱신에 관한 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 배척할 수 있고, 관여 대법관의 일치된 의견으로 상고를 기각했습니다.
선례 적용 시 구별할 사안의 경계(Distinguishing)
- 전입신고를 마치지 않았거나 임차인이 선정한 입주자가 실제로 건물의 일부를 인도받아 거주하지 않은 경우, 대항력의 요건인 주민등록과 주택의 인도가 결여되기 때문입니다
- 임차인이 대항력을 갖추기 전에 이미 임차주택이 양도된 경우, 양도인의 면책은 양도 시점에 이미 취득한 대항력을 전제하기 때문입니다
기록 대조 및 검토 사항
전입신고 내역을 입주자가 실제로 인도받은 호실과 대조하고, 원고가 대항력을 취득한 날짜를 양수인에게 양도된 날짜와 대조합니다. 양도인의 면책이 이 순서에 달려 있기 때문입니다. 대법원은 원심이 청구를 배척한 근거인 5년의 상사소멸시효를 판단하지 않았으므로, 이 부분은 이 기록에서 정해진 것으로 보지 말고 별도로 확인해야 합니다. 청구한 보증금이 40,000,000원 중 36,320,000원이고 임대차기간이 2017. 3. 26. 만료된 점도 함께 확인합니다.
판결 원문 발췌
판시사항
[1] 임차인이 다가구용 단독주택 건물의 일부나 전부를 임차하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력 요건을 갖추기 위하여 전입신고를 하는 경우, 위 건물의 지번만을 기재하는 것으로 충분한지 여부(적극) / 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주민등록과 더불어 대항력의 요건으로 정한 ‘주택의 인도’의 경우, 임차인이 건물의 일부나 전부를 인도받아 점유하고 있다면 임대차의 공시방법으로 유효한지 여부(적극) 및 이는 다가구용 단독주택 내에서 임대차계약서에 표시된 목적물과 다른 호실을 인도받거나 인도받은 호실이 변경된 경우에도 마찬가지인지 여부(적극) [2] 임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 대항력을 갖춘 후 임차주택이 양도되어 양수인이 임대인의 지위를 승계한 경우, 양도인은 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 되는지 여부(적극)
판결요지
국가법령정보센터 원문에 판결요지가 실려 있지 않습니다. 이 기록의 인용 구절과 판단 요소는 판시사항에서 글자 그대로 옮겼고, 축의 근거는 판시사항·주문·이유에서 옮겼습니다.
주문
상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.
참조조문
[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 / [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제4항
판독 2026-10-24 · 교차 판독 2026-10-24. 인용 구절을 모두 판결 원문과 대조했습니다. 판결문이 한자로 쓴 가명은 한글 읽기(갑, 을, 병)로 옮기고, 한자 괄호 풀이는 뺐습니다.
인용한 구절이 모두 판결 원문과 한 글자씩 일치하는지 대조를 마친 기록만 싣고, 다른 계열 AI의 독립 판독으로 8개 축 전체를 교차 검증합니다. 두 계열 판독이 일치한 축과 판결문 문언의 초점에 따라 해석이 갈린 축을 모두 투명하게 공개합니다. 이 대장은 연구 기록이며, 법원에 대한 평가나 특정 사건에 대한 조언이 아닙니다.
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