미분양 세대를 소유한 분양자의 관리단 구성원 지위와 의결권 제외

교차 계열 AI 독립 판독 및 축별 대조

8개 축 중 8개 축 일치 GPT-6 Astra (OpenAI, codex CLI) · 2026-10-24

다른 계열 AI(GPT-6 Astra)가 1차 판독을 보지 않고 원문만 읽은 독립 판독과 대조한 결과 8개 축이 모두 일치했습니다.

원 응답과 대조 기록: 실행 조건 · 블라인드 판독 원본(JSONL) · 축별 대조 원본(JSONL) · SHA-256 목록(JSON)

심급별 판단 구조 및 선례 적용 범위(Distinguishing)

원심 판단과 대법원 법리의 대조

심급별 쟁점 배경: 원심인 서울고등법원 2025. 5. 1. 선고 2020나2027066 판결은 이 사건 소 제기에 대한 구분소유자들의 추인 유무를 판단할 때 피고가 분양자로서 소유한 미분양 세대를 제외하여야 한다고 보았습니다. 그 미분양 세대를 제외하면 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제41조 제1항이 정한 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 서면 결의요건이 충족되므로 이 사건 소 제기가 적법하게 추인되었고, 피고의 본안전항변은 배척되었습니다.

대법원의 판단 기준: 대법원은 원심 판단에 잘못이 없다고 보았습니다. 분양이 개시되고 입주가 이루어지면 미분양 전유부분의 구분소유자를 포함한 전원으로 관리단이 설립된다는 점을 대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다45284 판결에 근거하여 밝히고, 관리단과 특정 구분소유자와의 관계사항에는 민법 제74조가 유추적용되어 그 구분소유자에게 의결권이 없다는 점을 대법원 2012. 8. 30. 선고 2012다38216 판결 취지에 근거하여 설명했습니다. 원심판결 이유를 앞서 본 법리와 대조하여 살펴보아 필요한 심리를 다하지 않았거나 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제41조 제1항의 서면 결의요건과 신의칙의 적용 범위에 관한 법리를 오해한 잘못이 없고, 관여 대법관의 일치된 의견으로 상고를 기각하며 상고비용을 피고가 부담하도록 했습니다.

선례 적용 시 구별할 사안의 경계(Distinguishing)

• 구분소유자 지위와 무관한 이해관계가 없어 분양자가 관리비 부담이나 공용부분의 사용에 관한 안건만 문제로 삼는 경우
• 더 이상 미분양 전유부분을 소유하지 않아 분양자가 관리단의 구성원으로 남아 있지 않은 경우
• 분양자의 세대와 의결권을 포함하여도 결의요건이 충족되고 이를 제외하나마나한 경우처럼 다툼이 결론에 영향을 주지 않는 소 제기인 경우

기록 대조 및 검토 사항

미분양 세대를 포함한 경우와 제외한 경우로 구분소유자 수와 의결권 비율을 각각 계산하고, 어느 쪽이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제41조 제1항의 요건을 충족하는지 적어 둡니다. 이어 안건이 분양자의 담보책임자 지위만을 문제로 삼는지 읽어 봅니다. 의결권 제외는 구분소유자 지위와 무관한 이해관계에 근거하기 때문입니다. 마지막으로 기록에 있는 서면결의서가 2024년 12월경부터 2025년 3월경까지 이 사건 소 제기를 대상으로 받은 것인지 확인합니다.

판결 원문 발췌

판시사항

[1] 집합건물 관리단의 설립 시기 및 그 구성원의 범위 / 집합건물의 일부 세대가 미분양되어 분양자가 이를 그대로 소유하고 있는 경우, 분양자는 미분양된 전유부분의 구분소유자로서 관리단의 구성원이 되는지 여부(적극) [2] 특정 구분소유자가 구분소유자로서의 지위와 관계없이 개인적 이해관계를 가지는 사항을 집합건물의 관리단집회에서 결의하는 경우, 해당 구분소유자 및 그 의결권을 제외하여 결의요건 충족 여부를 판단하여야 하는지 여부(적극) [3] 미분양 세대를 소유한 분양자가 자신을 상대방으로 하여 하자담보책임을 구하는 안건에 관한 관리단집회에서 의결권이 있는지 여부(소극) / 관리단이 분양자를 상대로 하자담보추급권을 행사하는 소를 제기한 경우, 해당 소 제기에 필요한 관리단집회 결의요건이 갖추어졌는지 판단하는 기준

판결요지

[1] 관리단은 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이므로, 집합건물의 분양이 개시되고 입주가 이루어져 공동관리의 필요가 생긴 때에는 당시 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 설립된다. 즉 집합건물의 일부 세대가 미분양되어 분양자가 이를 그대로 소유하고 있다면 분양자는 미분양된 전유부분의 구분소유자로서 관리단의 구성원이 된다. [2] 민법 제74조는 "사단법인과 어느 사원과의 관계사항을 의결하는 경우에는 그 사원은 결의권이 없다."라고 정하고 있다. 이는 집합건물의 관리단집회에서 관리단과 어느 구분소유자와의 관계사항을 결의하는 경우에도 유추적용되므로 그 구분소유자에게는 의결권이 없다고 보아야 한다. 따라서 특정 구분소유자가 관리단의 구성원, 즉 구분소유자로서의 지위와 관계없이 개인적 이해관계를 가지는 사항을 관리단집회에서 결의하는 경우에는 해당 구분소유자 및 그 의결권을 제외하여 결의요건 충족 여부를 판단하여야 한다. [3] 분양자는 집합건물에 발생한 하자에 관하여 구분소유자에게 담보책임을 부담하므로(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제1항) 하자담보책임이 문제 되는 경우 미분양 세대를 소유한 분양자에게는 구분소유자 지위와 담보책임자 지위가 병존한다. 그런데 이러한 하자담보책임은 구분소유자 지위와는 관계없이 담보책임자 지위에서 이해관계를 가지는 사항이므로 미분양 세대를 소유한 분양자는 자신을 상대방으로 하여 하자담보책임을 구하는 안건에 관한 관리단집회에서 의결권이 없다고 보아야 한다. 따라서 관리단이 분양자를 상대로 하자담보추급권을 행사하는 소를 제기한 경우 해당 소 제기에 필요한 관리단집회 결의요건이 갖추어졌는지는 분양자가 소유한 미분양 세대 부분을 제외하고 구분소유자 수와 의결권 비율을 계산하여 판단하여야 한다.

주문

상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

참조조문

[1] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 제1항 / [2] 민법 제74조 / [3] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제1항, 제41조 제1항