임차인이 임차주택을 취득하면 대항력이 소멸한다는 기준

교차 계열 AI 독립 판독 및 축별 대조

8개 축 중 7개 축 일치 GPT-6 Astra (OpenAI, codex CLI) · 2026-10-24

다른 계열 AI(GPT-6 Astra)가 1차 판독을 보지 않고 원문만 읽은 독립 판독과 대조한 결과 8개 축 중 7개 축이 일치했고, 제8축(남은 물음과 재검토 조건)에서 읽기가 갈렸습니다.

원 응답과 대조 기록: 실행 조건 · 블라인드 판독 원본(JSONL) · 축별 대조 원본(JSONL) · SHA-256 목록(JSON)

심급별 판단 구조 및 선례 적용 범위(Distinguishing)

원심 판단과 대법원 법리의 대조

심급별 쟁점 배경: 원심인 서울중앙지방법원 2025. 5. 23. 선고 2023나65275 판결은 원고 은행의 보증채무 이행 청구를 기각했습니다. 임차인이 임대차기간 중이던 2019. 12. 16. 이 사건 주택의 소유권이전등기를 마침으로써 대항력과 우선변제권을 상실하였므로, 이 사건 보증약관 제22조 제1호에 따라 피고 보증공사가 면책되었다고 보았습니다.

대법원의 판단 기준: 대법원은 원심판결 이유의 설시에 일부 적절하지 아니한 부분은 있으나 원심의 판단은 받아들일 수 있다고 보았습니다. 민법상 혼동이나 이 사건 보증약관상 면책사유의 해석, 주택임대차보호법상 대항력 또는 우선변제권 상실에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다고 하였고, 관여 대법관의 일치된 의견으로 상고를 기각했습니다.

선례 적용 시 구별할 사안의 경계(Distinguishing)

• 대법원이 달리 공시방법이 없는 주택임대차를 전제하였므로, 등기에 의한 다른 공시방법이 있는 주택임대차인 경우
• 임차인이 임차주택의 소유권을 취득하지 않아 주민등록이 임차권을 매개로 하는 점유를 계속 표상하는 경우
• 대항력이나 우선변제권의 상실을 면책사유로 정하지 않은 보증인 경우, 이 사건의 면책은 보증약관 제22조 제1호에 근거했기 때문입니다

기록 대조 및 검토 사항

임차주택의 소유권이전등기 일자를 주민등록 일자 및 임대차기간과 대조합니다. 대항력은 소유권 취득 시에 끝난다고 보았기 때문입니다. 이어 대출보증서에 첨부되어 발급된 보증약관의 문구를 그대로 확인하고, 청구가 보증채무의 이행인지 주채무자에 대한 구상금인지 가려 봅니다. 면책사유 조항이 전자에 적용되었기 때문입니다.

판결 원문 발췌

판시사항

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 주민등록이 대항력의 요건을 충족시키는 공시방법이 되기 위한 요건 [2] 주택임대차에서 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건은 대항력의 취득 시만이 아니라 대항력을 유지하기 위해서도 계속 존속하고 있어야 하는지 여부(적극) / 대항력을 갖춘 임차인이 임차주택을 양수하여 소유자가 된 경우, 임차인의 주민등록이 소유권이전등기 이후에도 대항력의 인정요건이 되는 유효한 공시방법이 되는지 여부(소극) 및 이 경우 대항력의 소멸 시기(=소유권 취득 시) [3] 갑 은행이 을에게 전세금안심대출을 실행하면서 담보로 교부받은 주택도시보증공사 발행 대출보증서의 보증약관에는 ‘특약주채무자가 전세목적물 주소지에 입주하여 주민등록을 마친 후 전세계약 기간 중 보증회사에 고지를 하지 않고 거주를 이전하거나 주민등록을 이전하는 등에 의하여 대항력과 우선변제권을 상실하였을 때’를 면책사유로 정한 조항이 있는데, 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로서 위 보증에 따른 구상금채무를 담보하기 위하여 임대차보증금반환채권을 보증공사에 양도한 을이 임대차기간 중 임차주택을 매수하여 소유권이전등기를 마친 후 대출금을 상환하지 않자, 갑 은행이 보증공사에 보증채무의 이행을 청구한 사안에서, 을이 임차주택의 소유권을 취득하여 대항력과 우선변제권을 상실하였으므로 위 보증약관에 따라 보증공사가 면책되었다고 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 없다고 한 사례

판결요지

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는지에 따라 결정된다. 따라서 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다. [2] 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니라 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다. 따라서 대항력을 갖춘 임차인이 해당 임차주택을 양수함으로써 임차주택의 소유자가 된 경우에, 그 임차인의 주민등록은 임차주택에 관하여 임차인의 소유권이전등기가 마쳐진 이후에는 주택임대차의 대항력 인정요건이 되는 유효한 공시방법이 될 수 없고, 그 대항력은 소유권 취득 시에 소멸한다. [3] 갑 은행이 을에게 전세금안심대출을 실행하면서 담보로 교부받은 주택도시보증공사(이하 ‘보증공사’라 한다) 발행 대출보증서의 보증약관에는 ‘특약주채무자가 전세목적물 주소지에 입주하여 주민등록을 마친 후 전세계약 기간 중 보증회사에 고지를 하지 않고 거주를 이전하거나 주민등록을 이전하는 등에 의하여 대항력과 우선변제권을 상실하였을 때’를 면책사유로 정한 조항이 있는데, 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로서 위 보증에 따른 구상금채무를 담보하기 위하여 임대차보증금반환채권을 보증공사에 양도한 을이 임대차기간 중 임차주택을 매수하여 소유권이전등기를 마친 후 대출금을 상환하지 않자, 갑 은행이 보증공사에 보증채무의 이행을 청구한 사안에서, 보증공사가 보증채무를 이행할 경우 임대차보증금반환채권을 행사할 수 있는 상황에서 을이 임차주택의 소유권을 취득하여 대항력과 우선변제권을 상실하였으므로 위 보증약관에 따라 보증공사의 보증채무가 면책되었다고 본 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 없다고 한 사례.

주문

상고를 모두 기각한다. 상고비용 중 보조참가로 인한 부분은 원고보조참가인이, 나머지는 원고가 각 부담한다.

참조조문

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 / [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항 / [3] 민법 제105조, 제428조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항, 주택도시기금법 제26조 제1항 제2호