명도된 임대주택의 임차인이 무주택 요건을 갖추어야 할 시점

교차 계열 AI 독립 판독 및 축별 대조

8개 축 중 6개 축 일치 GPT-6 Astra (OpenAI, codex CLI) · 2026-10-24

다른 계열 AI(GPT-6 Astra)가 1차 판독을 보지 않고 원문만 읽은 독립 판독과 대조한 결과 8개 축 중 6개 축이 일치했고, 제6축(선례 관계), 제8축(남은 물음과 재검토 조건)에서 읽기가 갈렸습니다.

원 응답과 대조 기록: 실행 조건 · 블라인드 판독 원본(JSONL) · 축별 대조 원본(JSONL) · SHA-256 목록(JSON)

심급별 판단 구조 및 선례 적용 범위(Distinguishing)

원심 판단과 대법원 법리의 대조

심급별 쟁점 배경: 원심은 원고 678이 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호에 따른 우선 분양전환 요건을 갖추었다고 판단했습니다. 원고 678은 2007. 2. 22. 임대차계약을 체결하기 전인 2005. 12. 26. 이 사건 다른 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하였으나, 2013. 6. 25. 자 합의해제를 원인으로 2013. 6. 27. 그 등기가 말소되었으므로 임대차계약 체결일부터 2024. 1. 15. 분양전환계약 체결일까지 계속 무주택자로서 무주택 요건을 모두 충족하였다고 보았습니다. 나머지 부분에서는 분양전환가격의 산정기초가 되는 건축비가 표준건축비의 범위 내에서 실제 투입된 건축비라는 이유로 피고가 신고한 취득세 과세표준에서 제외되거나 누락된 비용이 아니라고 하고, 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호의 선착순 임차인은 분양전환 전에 소유주택을 처분하면 우선 분양전환 대상자가 된다고 하며, 나머지 원고들은 계속거주 요건을 갖추었다고 판단했습니다.

대법원의 판단 기준: 대법원은 이러한 판단을 수긍하기 어렵다고 보았습니다. 원고 678이 임대차계약 체결 당시 다른 주택의 소유로 인하여 무주택 요건을 갖추지 못하였고 예외적인 사유나 특별한 사정도 없는 이상, 이후 합의해제를 원인으로 다른 주택의 소유권을 잃었더라도 우선 분양전환 대상자의 자격이 회복된다고 할 수 없으므로, 우선 분양전환 대상자의 자격에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있습니다. 대법원은 원심판결 중 피고의 원고 678에 대한 패소 부분을 파기하고 이 부분을 서울고등법원에 환송했으며, 피고의 나머지 상고는 기각하고 원심이 판단한 분양전환가격의 산정기초가 되는 실제 투입 건축비와 나머지 원고들에 관한 판단은 그대로 두었고, 관여 대법관의 일치된 의견으로 판결했습니다.

선례 적용 시 구별할 사안의 경계(Distinguishing)

• 입주자모집공고나 선착순의 방법으로 선정된 명도세대 임차인인 경우, 대법원의 법리는 개별적 계약 방식으로 체결된 임대차계약에 관한 것이기 때문입니다
• 구 임대주택법 제21조 제1항 제2호 등에서 허용하는 예외적인 경우에 해당하는 임차인인 경우, 대법원이 그러한 특별한 사정이 없는 경우를 전제로 법리를 정했기 때문입니다
• 분양전환 전에 소유주택을 처분하여 무주택자가 된 선착순 임차인의 경우, 원심이 이를 우선 분양전환 대상자로 본 판단을 대법원이 유지했기 때문입니다

기록 대조 및 검토 사항

먼저 어느 법령이 적용되는지 확정합니다. 대법원은 2014. 5. 28. 법률 제12704호로 개정되기 전의 구 임대주택법과 개정 전의 구 임대주택법 시행령·시행규칙 및 구 주택공급에 관한 규칙을 적용하고 현행 공공주택특별법 조문을 대응시켰습니다. 이어 임대차계약을 체결한 날이 언제이고 그때 다른 주택을 소유하고 있었는지를 확인하며, 구 임대주택법이 허용하는 예외적인 사유가 있는지 살핍니다. 나머지 원고들의 청구 근거와 실제 투입 건축비 산정 문제는 따로 두어야 합니다. 대법원이 그 부분 상고를 기각했기 때문입니다.

판결 원문 발췌

판시사항

종전 입주자가 퇴거함으로써 사업주체에게 명도된 임대주택에 관하여 개별적 계약 방식으로 임대차계약을 체결한 임차인이 임대차계약 체결 당시 다른 주택을 소유하고 있었던 경우, 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호에서 정한 우선 분양전환 대상자에 해당하는지 여부(원칙적 소극) 및 이후 임차인이 합의해제를 원인으로 다른 주택의 소유권을 상실하면 우선 분양전환 대상자의 자격 요건이 회복되는지 여부(소극)

판결요지

구 임대주택법(2014. 5. 28. 법률 제12704호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제21조 제1항 제1호는 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인을 우선 분양전환 대상자로 규정하고 있다. 구 임대주택법 시행령(2008. 2. 29. 대통령령 제20722호로 개정되기 전의 것) 제11조 및 구 임대주택법 시행규칙(2007. 3. 27. 건설교통부령 제553호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2조의4 제1항에 의하여 공공건설임대주택의 임차인의 자격 및 선정방법에 관하여는 구 주택공급에 관한 규칙(2007. 8. 24. 건설교통부령 제577호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)이 정하는 바에 의하는데, 구 주택공급에 관한 규칙은 제4조 제1항과 제2항에서 국민주택 등의 공급대상을 입주자모집공고일 현재 당해 주택건설지역에 거주하는 세대주로서 입주자모집공고일부터 입주 시까지 무주택세대주로 한정하고, 나아가 제21조의2 제1항과 제3항에서 사업주체에게 국민주택 등의 입주자를 선정하는 경우 주택전산망에 의하여 입주 대상자로 선정된 자의 무주택기간 및 주택소유 여부 등을 전산검색할 것과 함께 이러한 전산검색 결과 부적격자로 판정된 자에 대하여는 주택 소유 여부를 증명할 수 있는 서류 등을 제출하도록 하여 공급자격의 정당 여부를 확인한 후 입주자를 확정할 것을 의무사항으로 부과하고 있다. 구 임대주택법 시행규칙 제2조의4 제2항과 제4항은 임대사업자에게 공공건설임대주택에 대하여 임대차계약의 체결 시 미리 구 주택공급에 관한 규칙 제21조의2 규정에 의한 전산검색을 하도록 하고, 전산검색 결과 공공건설임대주택을 임대받을 자격이 없는 경우에는 공공건설임대주택을 임대하여서는 아니 된다고 정하고 있다. 이러한 임대주택 입주자의 선정 요건 및 임대주택 분양전환 대상자의 자격 요건, 입주자 선정 시 사업주체에게 부여된 확인의무 등에 관한 규정 내용과 구 임대주택법의 입법 취지 등을 종합하면, 사업주체는 종전 입주자가 퇴거함으로써 사업주체에게 명도된 임대주택(이하 ‘명도세대’라고 한다)에 관하여 입주자모집공고나 선착순의 방법이 아닌 개별적 계약 방식으로 임대차계약을 체결하는 경우 미리 입주 대상자의 무주택 여부를 확인한 후 임대차계약을 체결하여야 하므로, 명도세대 임차인에 대한 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호의 무주택 요건은 명도세대 임차인이 임대차계약을 체결한 날부터 갖추고 있어야 한다. 따라서 임대차계약 체결 당시 명도세대 임차인이 다른 주택을 소유하고 있었다면 구 임대주택법 제21조 제1항 제2호 등 구 임대주택법령에서 허용하는 예외적인 경우에 해당하는 등의 특별한 사정이 없는 한 무주택 요건을 갖추지 못한 것이 되고, 이로써 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호가 정하는 우선 분양전환 대상자의 자격 요건을 갖추지 못한 것이 된다. 이와 같이 명도세대 임차인이 임대차계약 체결 당시 다른 주택의 소유로 무주택 요건을 갖추지 못하여 우선 분양전환 대상자에 해당하지 않게 된 이상 그 이후 임차인이 합의해제를 원인으로 다른 주택의 소유권을 상실하게 되었더라도 우선 분양전환 대상자의 자격 요건이 회복된다고 할 수 없다.

주문

원심판결 중 피고의 원고 678에 대한 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 피고의 나머지 상고를 모두 기각한다. 상고비용 중 피고의 원고 678을 제외한 나머지 원고들에 대한 상고로 생긴 부분은 피고가 부담한다.

참조조문

구 임대주택법(2014. 5. 28. 법률 제12704호로 개정되기 전의 것) 제21조 제1항 제1호[현행 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 (가)목 참조], 제2호[현행 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 (나)목 참조], 구 임대주택법 시행령(2008. 2. 29. 대통령령 제20722호로 개정되기 전의 것) 제11조(현행 공공주택 특별법 제48조 참조), 구 임대주택법 시행규칙(2007. 3. 27. 건설교통부령 제553호로 개정되기 전의 것) 제2조의4 제1항(현행 공공주택 특별법 시행규칙 제13조 제1항 참조), 제2항(현행 공공주택 특별법 시행규칙 제25조 제3항 참조), 제4항(현행 공공주택 특별법 시행규칙 제25조 제8항 참조), 구 주택공급에 관한 규칙(2007. 8. 24. 건설교통부령 제577호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항(현행 제4조 제1항 참조), 제2항(현행 제4조 제2항 참조), 제21조의2 제1항(현행 제52조 제1항 참조), 제3항(현행 제52조 제3항 참조)