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미완성 아파트 특정 동·호수 거래가 건물의 중개에 해당하는지
영어 원문을 옮긴 글입니다. 영어 원문 보기
대법원 2020. 6. 25. 선고 2019도3757 판결
판결요지 없음 · 판시사항 대조. 국가법령정보센터 원문에 판결요지가 실려 있지 않습니다. 이 기록의 인용 구절과 판단 요소는 판시사항에서 글자 그대로 옮겼고, 축의 근거는 판시사항·주문·이유에서 옮겼습니다.
사건명: 공인중개사법위반
쟁점
공인중개사법 제3조 제2호에 규정된 ‘건축물’에 장차 건축될 특정의 건물도 포함되는지, 그리하여 피분양자가 선정되거나 분양계약이 체결된 아파트의 특정 동·호수에 관하여 그 아파트가 완성되기 전에 매매 등을 중개하는 것이 ‘건물’의 중개에 해당하는가?
판단
그렇습니다. 공인중개사법 제3조 제2호의 ‘건축물’에는 기존의 건축물뿐 아니라 장차 건축될 특정의 건물도 포함되므로, 피분양자가 선정되거나 분양계약이 체결된 특정 동·호수에 관하여 아파트가 완성되기 전이라도 그 매매 등을 중개하면 ‘건물’의 중개에 해당합니다. 대법원은 매매알선 당시 동·호수가 특정되어 거래 대상이 구체화된 이 사건 분양권이 중개대상물인 ‘건축물’에 해당하고, 그 매매의 알선은 공인중개사법 제2조 제1호의 중개행위에 해당한다고 판단했습니다.
판시사항 원문
아파트의 특정 동·호수에 대하여 피분양자가 선정되거나 분양계약이 체결된 후 그 특정 아파트가 완성되기 전 이에 대한 매매 등 거래를 중개하는 것이 ‘건물’의 중개에 해당하는지 여부(적극)
결론
일부 파기환송 판결문이 밝힘
원심판결 중 피고인 2, 피고인 4에 대한 부분, 피고인 3에 대한 다른 사람의 성명 또는 상호 사용 중개업무로 인한 공인중개사법 위반 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울남부지방법원에 환송한다. 검사의 피고인 1, 피고인 5에 대한 상고와 피고인 3에 대한 나머지 상고를 모두 기각한다.
판단 기준의 형태
요건 제시 판결문이 밝힘
위 제3조 제2호에 규정된 ‘건축물’에는 기존의 건축물뿐만 아니라 장차 건축될 특정의 건물도 포함되므로
판단 요소
- 공인중개사법상 ‘중개’의 의미
- 공인중개사법 제3조 제2호에 규정된 ‘건축물’에 장차 건축될 특정의 건물도 포함되는지 여부(적극)
- 아파트의 특정 동·호수에 대하여 피분양자가 선정되거나 분양계약이 체결된 후 그 특정 아파트가 완성되기 전 이에 대한 매매 등 거래를 중개하는 것이 ‘건물’의 중개에 해당하는지 여부(적극)
선례 관계
기존 판례 따름 판결문이 밝힘
대법원 2005. 5. 27. 선고 2004도62 판결 등 참조
참조판례
대법원 1990. 2. 13. 선고 89도1885 판결(공1990, 702), 대법원 2005. 5. 27. 선고 2004도62 판결(공2005하, 1098)
증명 책임
언급 없음 판결문에 없음
남은 물음과 재검토 조건
중개 당시 동·호수가 특정되지 않았고 이후 청약자의 자격이 취소되었을 때, 그 청약권의 매매를 알선하는 것도 ‘건물’의 중개에 해당하는가?
서울남부지방법원에 환송된 사건의 재판결은 복원된 중개 성립 판단이 공인중개사법 제19조의 타인 성명·상호 사용죄와 양형에 어떤 영향을 주는지 보여 줍니다. 공인중개사법 제3조 제2호나 그 시행령이 개정되거나 동·호수가 특정되지 않은 청약권에 관한 후속 대법원 판결이 나오면 이 기록을 다시 읽어야 합니다.
교차 계열 AI 독립 판독 및 축별 대조
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심급별 판단 구조 및 선례 적용 범위(Distinguishing)
원심 판단과 대법원 법리의 대조
심급별 쟁점 배경: 원심인 서울남부지방법원 2019. 2. 15. 선고 2017노1250 판결은 피고인 2, 피고인 3, 피고인 4에 대한 공소사실에 대하여 제1심의 유죄 판결을 파기하고 무죄를 선고했습니다. 공소외 2가 특정 동·호수를 배정받기는 했으나 그 지위는 특별분양 요건을 갖추어 공소외 5 공사와 분양계약을 체결할 수 있는 정도에 불과하고 특정 동·호수에 입주할 수 있는 권리에는 이르지 못하였으므로 공인중개사법 제3조 제2호의 중개대상물인 ‘건축물’이 아니라고 보았습니다. 따라서 그 분양권의 매매알선을 중개업무로 볼 수 없고, 피고인 3과 공소외 1이 이 사건 분양권의 매매알선 외에 다른 중개업무를 하였다고 인정할 증거도 없다고 판단했습니다.
대법원의 판단 기준: 대법원은 공인중개사법 제3조 제2호의 ‘건축물’에는 기존의 건축물뿐 아니라 장차 건축될 특정의 건물도 포함되고, 아파트의 특정 동·호수에 대하여 피분양자가 선정되거나 분양계약이 체결된 후에는 완성 전이라도 그 매매 등의 중개가 ‘건물’의 중개에 해당한다고 보았습니다. 공소외 2가 특별분양에 당첨되어 동·호수까지 배정받았으므로 매매알선 당시 거래 대상이 구체화되었고, 이에 반한 원심 판단은 제3조 제2호의 ‘건축물’의 의미에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있습니다. 대법원은 피고인 2, 피고인 4에 대한 부분과 피고인 3에 대한 다른 사람의 성명 또는 상호 사용 중개업무 부분을 파기하여 서울남부지방법원에 환송하고, 공인중개사법 제33조 관련 무죄 부분과 피고인 5에 대한 부분에는 잘못이 없다고 보아 검사의 나머지 상고를 모두 기각했습니다.
선례 적용 시 구별할 사안의 경계(Distinguishing)
- 특정 동·호수가 배정되지 않았거나 분양계약이 체결되지 않아 거래 대상이 구체화되지 않은 분양권인 경우
- 관계 법령에서 양도 등이 금지된 부동산의 분양과 관련 있는 증서 등에 해당한다는 공인중개사법 제33조 제5호의 주장으로, 원심이 배척하고 대법원이 그 판단을 수긍한 경우
- 공인중개사법 제33조의 수범자인 ‘개업공인중개사 등’에 해당하지 않는 사람에 대한 공소사실인 경우
기록 대조 및 검토 사항
중개가 이루어진 시점과 동·호수 배정 시점을 기록과 대조합니다. 대법원은 공소외 2가 2015. 9. 16. 특별분양에 당첨되고 2015. 10. 2. 동·호수를 배정받은 사실을 2015. 10. 17. 매매알선보다 앞선 것으로 보았습니다. 이어 공인중개사법 제19조의 타인 성명·상호 사용 부분과 제33조 관련 부분을 나눕니다. 파기된 것은 앞의 부분뿐이고 뒤의 무죄 판단은 유지되었기 때문입니다. 피고인 1과 피고인 5, 피고인 3에 대한 나머지 공소사실의 무죄 판단도 그대로 남아 있습니다.
판결 원문 발췌
판시사항
공인중개사법상 ‘중개’의 의미 / 공인중개사법 제3조 제2호에 규정된 ‘건축물’에 장차 건축될 특정의 건물도 포함되는지 여부(적극) / 아파트의 특정 동·호수에 대하여 피분양자가 선정되거나 분양계약이 체결된 후 그 특정 아파트가 완성되기 전 이에 대한 매매 등 거래를 중개하는 것이 ‘건물’의 중개에 해당하는지 여부(적극)
판결요지
국가법령정보센터 원문에 판결요지가 실려 있지 않습니다. 이 기록의 인용 구절과 판단 요소는 판시사항에서 글자 그대로 옮겼고, 축의 근거는 판시사항·주문·이유에서 옮겼습니다.
주문
원심판결 중 피고인 2, 피고인 4에 대한 부분, 피고인 3에 대한 다른 사람의 성명 또는 상호 사용 중개업무로 인한 공인중개사법 위반 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울남부지방법원에 환송한다. 검사의 피고인 1, 피고인 5에 대한 상고와 피고인 3에 대한 나머지 상고를 모두 기각한다.
참조조문
공인중개사법 제2조 제1호, 제3조 제2호, 제19조, 제49조 제1항 제7호
판독 2026-10-26 · 교차 판독 2026-10-26. 인용 구절을 모두 판결 원문과 대조했습니다. 판결문이 한자로 쓴 가명은 한글 읽기(갑, 을, 병)로 옮기고, 한자 괄호 풀이는 뺐습니다.
인용한 구절이 모두 판결 원문과 한 글자씩 일치하는지 대조를 마친 기록만 싣고, 다른 계열 AI의 독립 판독으로 8개 축 전체를 교차 검증합니다. 두 계열 판독이 일치한 축과 판결문 문언의 초점에 따라 해석이 갈린 축을 모두 투명하게 공개합니다. 이 대장은 연구 기록이며, 법원에 대한 평가나 특정 사건에 대한 조언이 아닙니다.
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