입주자가 소유권을 취득하면 법인 임차인의 대항력이 소멸한다

교차 계열 AI 독립 판독 및 축별 대조

8개 축 중 7개 축 일치 GPT-6 Astra (OpenAI, codex CLI) · 2026-10-24

다른 계열 AI(GPT-6 Astra)가 1차 판독을 보지 않고 원문만 읽은 독립 판독과 대조한 결과 8개 축 중 7개 축이 일치했고, 제8축(남은 물음과 재검토 조건)에서 읽기가 갈렸습니다.

원 응답과 대조 기록: 실행 조건 · 블라인드 판독 원본(JSONL) · 축별 대조 원본(JSONL) · SHA-256 목록(JSON)

심급별 판단 구조 및 선례 적용 범위(Distinguishing)

원심 판단과 대법원 법리의 대조

심급별 쟁점 배경: 원심인 부산지방법원 2025. 1. 23. 선고 2024나52151 판결은 소외 2가 이 사건 부동산의 소유권이전등기를 마침으로써 전대차계약이 종료되었고, 그 뒤에는 피고의 대항력과 우선변제권이 상실되었다고 판단했습니다. 집행법원의 배당표는 확정일자부 임차인이라고 주장하는 피고에게 47,500,000원을 2순위로, 근저당권자인 원고에게 44,445,625원을 3순위로 배당하는 것이었고, 원고는 배당기일에서 피고의 배당액 중 25,574,607원에 관하여 이의했습니다.

대법원의 판단 기준: 대법원은 원심의 이유 설시에 다소 적절하지 않은 부분은 있으나, 피고가 대항력과 우선변제권을 상실했다고 본 원심판단은 수긍할 수 있다고 보았습니다. 필요한 심리를 다하지 않은 채 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나, 주택임대차보호법상 대항력의 요건이나 물권법정주의에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다고 하였습니다. 관여 대법관의 일치된 의견으로 상고를 기각하고 상고비용은 피고가 부담하도록 했습니다.

선례 적용 시 구별할 사안의 경계(Distinguishing)

• 입주자가 해당 주택의 소유권을 취득하지 않아 그 주민등록이 계속 임차권을 매개로 하는 점유를 표상하는 경우
• 임차인 본인이 주택의 인도와 주민등록을 마쳤고 그 요건이 계속 존속하는 주택 임대차인 경우
• 입주자의 소유권 취득으로 주택도시기금이 부실해질 우려가 있다는 사유로 대항력을 유지시켜야 한다고 주장하는 경우

기록 대조 및 검토 사항

입주자의 소유권이전등기일, 이 사건에서는 2017. 12. 8., 과 근저당권설정등기일, 이 사건에서는 같은 날인 2017. 12. 8., 을 대조합니다. 대법원은 소유권이전등기가 마쳐진 시점부터 입주자의 주민등록이 공시방법으로서의 기능을 하지 못한다고 보았기 때문입니다. 이어 입주자가 인도받은 무렵부터 주민등록이 되어 있었는지와 전대차계약이 종료되었는지 확인하고, 제3조 제2항이 법률 제8583호로 2007. 8. 3. 신설된 점을 들어 어느 개정 버전이 적용되는지 봅니다.

판결 원문 발췌

판시사항

주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 입주자가 전세임대주택을 인도받고 주민등록을 마침으로써 법인인 임차인이 대항력을 갖추었는데 이후 입주자가 해당 주택을 양수함으로써 주택의 소유자가 된 경우, 임차인의 대항력이 입주자의 소유권 취득 시에 소멸하는지 여부(적극)

판결요지

주택임대차보호법 제3조 제2항은 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항력 및 같은 법 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 인정하고 있다. 그러나 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 입주자가 전세임대주택을 인도받고 주민등록을 마침으로써 법인인 임차인이 대항력을 갖추었더라도 이후 입주자가 해당 주택을 양수함으로써 주택의 소유자가 된 경우, 입주자의 주민등록은 주택에 관하여 입주자의 소유권이전등기가 마쳐진 이후에는 주택임대차의 대항력 인정요건이 되는 유효한 공시방법이 될 수 없고, 대항력은 소유권 취득 시에 소멸한다. 그 이유는 다음과 같다. ① 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다. 또한 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택 임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택 임대차에서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 대항력 취득 시에만 갖추면 충분한 것이 아니라 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다. ② 법인인 임차인이 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 대항력을 갖추었더라도 이후 입주자가 해당 주택을 양수함으로써 주택의 소유자가 되었다면, 주택에 관하여 이해관계를 맺으려는 제3자로서는 입주자의 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 소유권이 아닌 임차권을 매개로 하는 점유인지를 인식하기 어렵다. 따라서 그 입주자의 주민등록은 더 이상 거래안전을 위한 공시방법으로서의 기능을 할 수 없으므로, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력의 요건이 될 수 없다. ③ 입주자가 전세임대주택의 소유권을 취득하는지와 같은 우연한 사정에 의하여 한국토지주택공사와 같은 법인인 임차인이 대항력과 우선변제권을 상실하게 됨으로써 임대차보증금 회수가 어렵게 되고, 그로 인하여 저소득층 무주택자의 주거생활 안정을 목적으로 하는 공익적 사업을 수행하는 법인의 재원인 주택도시기금의 부실을 초래할 우려가 있기는 하지만, 이는 입법적으로 해결할 문제이다. 주택임대차보호법이 2007. 8. 3. 법률 제8583호로 개정되면서 제3조 제2항이 신설되었는데, 그 개정이유는 전세주택의 임대차계약 시 법인은 제3자에 대한 대항력 및 최우선 변제의 대상이 되지 아니하여 전세보증금의 보존 및 확보가 어려운 실정이므로 법인이 국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층의 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 경우에 법인에 대항력 및 우선변제권을 부여하려는 것이었다. 그러나 이러한 주택임대차보호법 제3조 제2항의 입법 취지를 근거로 같은 법 제3조 제1항에서 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록에 입주자가 해당 주택의 소유권을 취득한 이후 그 입주자의 주민등록까지 포함된다고 새기는 것은 주택임대차보호법 제3조 제1항의 해석론을 벗어나는 것이다.

주문

상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

참조조문

주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제3조의2 제2항