주택조합 약관상 위약금 산정기준과 귀책사유 없는 면책 항변

교차 계열 AI 독립 판독 및 축별 대조

8개 축 중 5개 축 일치 GPT-6 Astra (OpenAI, codex CLI) · 2026-10-24

다른 계열 AI(GPT-6 Astra)가 1차 판독을 보지 않고 원문만 읽은 독립 판독과 대조한 결과 8개 축 중 5개 축이 일치했고, 제4축(판단 기준의 형태), 제5축(판단 요소), 제7축(증명 책임)에서 읽기가 갈렸습니다.

원 응답과 대조 기록: 실행 조건 · 블라인드 판독 원본(JSONL) · 축별 대조 원본(JSONL) · SHA-256 목록(JSON)

심급별 판단 구조 및 선례 적용 범위(Distinguishing)

원심 판단과 대법원 법리의 대조

심급별 쟁점 배경: 원심인 대전고등법원 2025. 5. 14. 선고 2024나14761 판결은 조합설립인가일부터 3년 내에 조합원 자격을 상실한 피고 1, 피고 2, 피고 7, 피고 9, 피고 11에 대한 위약금 청구를 일부 인용하고, 3년이 지난 뒤에 자격을 상실한 피고 3, 피고 4, 피고 5, 피고 8, 피고 10에 대한 청구는 기각했습니다. 동·호수 배정 전에는 산정 방법이 없으므로 ‘조합원분담금 총약정금’을 조합원 자격 상실 당시 이미 이행기가 도래한 분담금으로 보았습니다. 또한 설립인가를 받은 날부터 3년이 지날 때까지 사업계획승인을 받지 못하면 사업 추진이 합리적으로 예상 가능한 기간을 넘어 지나치게 장기화된 것으로 보아 그러한 조합원에게는 위약금을 구할 수 없다고 판단했습니다.

대법원의 판단 기준: 대법원은 문언상 그 금액은 약정으로 정한 금액 전체로 해석되고 이행기 도래 여부와는 관련이 없으며, 총분담금이 층수에 따라 달라지고 동·호수 배정 전의 금액 범위가 1층부터 기준층까지이므로 고객인 조합원에게 유리하게 1층의 분담금 총액을 기준으로 산정하는 것이 합리적이라고 보았습니다. 면책에 관하여는 사업계획승인신청이 2023. 7. 14.에 이루어지고 2024. 4. 9.에 승인을 받는 등 절차대로 진행되고 있으며 무산될 우려가 드러나지 않고, 2020. 1. 23. 법률 제16870호로 신설된 주택법 제14조의2는 총회의 의결을 거쳐 해산 여부를 정하는 규정일 뿐 조합원의 계약상 책임을 면해주기 위한 것이 아니라고 하였습니다. 이에 원심판결 중 피고 6을 제외한 나머지 피고들에 대한 위약금 청구에 관한 원고 패소 부분을 파기하고 그 부분을 대전고등법원에 환송하였으며, 원고의 나머지 상고와 피고 6의 상고는 기각했습니다.

선례 적용 시 구별할 사안의 경계(Distinguishing)

• 주택건설사업계획승인 후 공개추첨으로 동·호수가 이미 배정되어 그 조합원의 분담금 총액이 확정된 경우
• 채무불이행에 있어 귀책사유를 묻지 아니하기로 약정된 경우
• 문언과 전체적인 논리적 맥락을 고려한 뒤에도 약관의 뜻이 명확하여 고객에게 유리한 해석이 필요 없는 경우

기록 대조 및 검토 사항

각 조합원의 자격 상실일을 2015. 12. 9.의 설립인가일과 대조합니다. 그 날로부터 3년이 피고들을 둘로 나누기 때문입니다. 이어 자격 상실 당시 동·호수가 이미 배정되었는지, 그때 기준이 되는 층수의 분담금 총액은 어느 것인지 확인합니다. 계약금과 중도금 액수는 층수와 무관하게 같았기 때문입니다. 마지막으로 미납된 계약금, 인허가 과정에서 사업 내용과 납부일정이 변경될 수 있음을 표시한 조항, 주택법 제14조의2에 따른 해산 의결 여부 등 조합원의 귀책사유를 뒷받침할 자료를 모읍니다.

판결 원문 발췌

판시사항

[1] 약관의 해석에서 작성자 불이익의 원칙 [2] 채무불이행으로 인한 손해배상액의 예정이 있는 경우, 채권자는 채무불이행 사실만 증명하면 예정배상액을 청구할 수 있는지 여부(적극) 및 이때 채무자가 자신의 귀책사유가 없음을 주장·증명함으로써 예정배상액의 지급책임을 면할 수 있는지 여부(원칙적 적극) [3] 갑 지역주택조합과 을 등이 체결한 조합가입계약에서 ‘조합원이 조합원 자격을 상실하는 경우, 기납입한 조합원분담금 중 갑 조합에 귀속되는 위약금(조합원분담금 총약정금의 10%) 등을 공제한 납입 원금만을 환불한다.’고 규정하였는데, 을 등이 분담금 중 계약금 미납분에 대한 이행기 도래 전에 조합원 자격을 상실하자 갑 조합이 을 등을 상대로 위 환불규정에 따른 위약금의 지급을 구한 사안에서, 위 환불규정은 위약금을 ‘조합원분담금 총약정금의 10%’로 정하였는데, 위 조합가입계약에 따른 총분담금은 해당 조합원이 배정받은 동·호수의 층수에 따라 달라짐에도 아직 동·호수가 배정되기 전이므로, ‘조합원분담금 총약정금’은 고객인 조합원에게 유리하게 분담금 총액이 가장 적은 1층의 분담금 총액을 기준으로 산정하는 것이 합리적이고, 한편 갑 조합이 주택조합설립인가를 받은 날부터 3년 내에 사업계획승인을 받지 못하였다고 하더라도 그러한 사정만으로 조합원들에 대하여 위약금을 면제할 만큼 조합원들의 조합원 자격 유지의무 위반에 대한 귀책사유를 부정하기 어렵다고 한 사례

판결요지

[1] 약관은 신의성실의 원칙에 따라 해당 약관의 목적과 취지를 고려하여 공정하고 합리적으로 해석하되, 개별 계약 당사자가 의도한 목적이나 의사를 참작하지 않고 평균적 고객의 이해가능성을 기준으로 객관적·획일적으로 해석하여야 한다. 그리고 특정 약관 조항을 그 목적과 취지를 고려하여 공정하고 합리적으로 해석하기 위해서는 특별한 사정이 없는 한 약관 조항의 문언이 갖는 의미뿐만 아니라 약관 조항이 전체적인 논리적 맥락 속에서 갖는 의미도 고려해야 한다. 위와 같은 해석을 거친 후에도 약관 조항이 객관적으로 다의적으로 해석되고 각각의 해석이 합리성이 있는 등 해당 약관의 뜻이 명확하지 않은 경우에는 고객에게 유리하게 해석하여야 한다. [2] 채무불이행으로 인한 손해배상액의 예정이 있는 경우에는 채권자는 채무불이행 사실만 증명하면 손해의 발생 및 그 액을 증명하지 아니하고 예정배상액을 청구할 수 있고, 채무자는 채권자와 사이에 채무불이행에 있어 채무자의 귀책사유를 묻지 아니한다는 약정을 하지 아니한 이상 자신의 귀책사유가 없음을 주장·증명함으로써 예정배상액의 지급책임을 면할 수 있다. [3] 갑 지역주택조합과 을 등이 체결한 조합가입계약에서 ‘조합원이 조합원 자격을 상실하는 경우, 기납입한 조합원분담금 중 갑 조합에 귀속되는 위약금(조합원분담금 총약정금의 10%) 등을 공제한 납입 원금만을 환불한다.’고 규정하였는데, 을 등이 분담금 중 계약금 미납분에 대한 이행기 도래 전에 조합원 자격을 상실하자 갑 조합이 을 등을 상대로 위 환불규정에 따른 위약금의 지급을 구한 사안에서, 위 환불규정은 위약금을 ‘조합원분담금 총약정금의 10%’로 정하였는데, 위 조합가입계약에 따른 총분담금은 해당 조합원이 배정받은 동·호수의 층수에 따라 달라짐에도 아직 동·호수가 배정되기 전이므로, ‘조합원분담금 총약정금’은 고객인 조합원에게 유리하게 분담금 총액이 가장 적은 1층의 분담금 총액을 기준으로 산정하는 것이 합리적이고, 다만 이를 조합원에게 유리하게 해석하더라도 ‘조합원분담금 총약정금’이 ‘조합원 자격 상실 당시 이미 이행기가 도래한 분담금’을 의미하는 것으로 볼 수는 없으며, 한편 제반 사정을 종합하면 갑 조합이 주택조합설립인가를 받은 날부터 3년 내에 사업계획승인을 받지 못하였다고 하더라도 그러한 사정만으로 조합원들에 대하여 위약금을 면제할 만큼 조합원들의 조합원 자격 유지의무 위반에 대한 귀책사유를 부정하기 어려운데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.

주문

원심판결 중 피고 6을 제외한 나머지 피고들에 대한 위약금 청구에 관한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대전고등법원에 환송한다. 원고의 나머지 상고 및 피고 6의 상고를 모두 기각한다. 원고와 피고 6 사이에 생긴 상고비용은 피고 6이 부담한다.

참조조문

[1] 약관의 규제에 관한 법률 제5조 / [2] 민법 제398조 제1항, 제4항 / [3] 민법 제398조 제1항, 제4항, 약관의 규제에 관한 법률 제5조