계약 특유한 약정해제 사유와 중대한 위반사항 요건

교차 계열 AI 독립 판독 및 축별 대조

8개 축 중 6개 축 일치 GPT-6 Astra (OpenAI, codex CLI) · 2026-10-24

다른 계열 AI(GPT-6 Astra)가 1차 판독을 보지 않고 원문만 읽은 독립 판독과 대조한 결과 8개 축 중 6개 축이 일치했고, 제4축(판단 기준의 형태), 제8축(남은 물음과 재검토 조건)에서 읽기가 갈렸습니다.

원 응답과 대조 기록: 실행 조건 · 블라인드 판독 원본(JSONL) · 축별 대조 원본(JSONL) · SHA-256 목록(JSON)

심급별 판단 구조 및 선례 적용 범위(Distinguishing)

원심 판단과 대법원 법리의 대조

심급별 쟁점 배경: 원심인 서울중앙지방법원 2025. 8. 27. 선고 2024나70595 판결은 2022. 1. 25. 체결된 1,359,444,000원의 분양계약에 관한 해제조항에 근거하여 매수인이 계약을 해제할 수 없다고 보았습니다. 시정명령을 받았다는 것만으로는 부족하고, 위반사항이 계약의 목적 달성을 어렵게 하거나 그 사실을 알았더라면 계약을 체결하지 않았을 정도로 중대하여야 한다고 해석한 것입니다. 분양 광고에 내진성능 확보 여부와 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 용도지역·용도구역 사항을 포함시키지 않은 데 대하여 서초구청장이 2024. 12. 18. 발령한 시정명령은 그에 이르지 못한 경미한 위반사항이라는 것입니다.

대법원의 판단 기준: 대법원은 이 해제조항이 단순히 채무불이행으로 인한 법정해제권을 주의적으로 규정한 것이 아니라고 보았습니다. 건축물의 분양에 관한 법률 제6조 제4항과 같은 법 시행령 제9조 제1항 제11호 (가)목이 분양계약서에 그 사항을 포함하도록 정하고 있어 분양계약에 특유한 해제사유를 정한 것이고, 약정해제권의 발생요건은 계약에서 정한 내용에 의하여 결정되므로 그 시정명령의 원인이 된 위반사항이 중대할 필요는 없습니다. 조항의 문언의 객관적인 의미가 명확하게 일의적으로 되어 있어 위반사항의 경중을 고려하여 해제권 발생 여부를 따져야 한다고 보기 어려우므로, 이와 달리 본 원심판단에는 약정해제권의 발생요건 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있습니다. 대법원은 나머지 상고이유의 판단을 생략하고 관여 대법관의 일치된 의견으로 원심판결을 파기하여 서울중앙지방법원에 환송했습니다.

선례 적용 시 구별할 사안의 경계(Distinguishing)

• 일방의 채무불이행이 있으면 상대방이 해제할 수 있다는 일반적인 내용만 정한 조항인 경우, 대법원이 계약에 특유한 해제사유라는 점에 근거했기 때문입니다
• 조항의 문언의 객관적인 의미가 명확하게 일의적으로 되어 있지 않아 위반사항의 경중이 조항의 의미에 영향을 주는 경우
• 시정명령이 매도인의 귀책사유로 인하여 받은 것이 아닌 경우, 해제조항이 매도인의 귀책사유로 인한 시정명령을 요건으로 정하고 있기 때문입니다

기록 대조 및 검토 사항

이 기록을 적용하기 전에 해제조항의 문언을 하나하나 읽습니다. 대법원은 문언이 명확하게 일의적으로 되어 있고, 제9조에 따른 시정명령을 매도인의 귀책사유로 인한 것이라는 요건과 함께 정한 조항라는 점을 근거로 삼았기 때문입니다. 이어 조항이 요건으로 정하고 있으나 대법원이 판단하지 않은 매도인의 귀책사유 여부를 확인하고, 대법원이 법률 제6조 제4항과 시행령 제9조 제1항 제11호 (가)목에 비추어 조항을 해석했으므로 그 계약 당시 시행되던 법령의 버전을 살핍니다.

판결 원문 발췌

판시사항

[1] 계약에서 해제·해지 사유를 약정한 경우, 이에 따라 계약을 해제·해지할 수 있는지와 그 효력을 결정하는 기준(=계약에서 약정한 내용) / 당사자가 어떠한 의미로 해제권 조항을 둔 것인지 해석하는 방법 및 이때 고려하여야 할 사항 / 약정해제 사유가 처분문서로 작성된 경우, 이를 해석하는 방법 [2] 갑이 매도인인 을 신탁회사 및 위탁자인 병과 체결한 오피스텔 분양계약에는 "매수인은 매도인의 귀책사유로 인해 ‘매도인이 건축물의 분양에 관한 법률 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우’에는 계약을 해제할 수 있다."라는 해제조항이 있는데, 이후 을 회사가 같은 법 제9조에 따른 시정명령을 받자, 갑이 위 해제조항에 따른 약정해제권을 행사한 사안에서, 위 해제조항에 따라 분양계약을 해제하기 위해서는 시정명령을 받게 된 위반사항이 반드시 중대한 위반사항에 해당할 필요가 없는데도, 위 시정명령은 경미한 위반사항으로 인한 것이므로 갑이 위 해제조항에 따라 분양계약을 해제할 수 없다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례

판결요지

[1] 계약에서 해제·해지 사유를 약정한 경우에 그 약정에 의하여 계약을 해제·해지할 수 있는지 여부 및 그 효력은 그 계약에서 약정한 내용에 의하여 결정된다. 당사자가 어떤 의사로 해제권 조항을 둔 것인지는 결국 의사해석의 문제로서, 계약체결의 목적, 해제권 조항을 둔 경위, 조항 자체의 문언 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험법칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다. 다만 해제사유로서 계약당사자 일방의 채무불이행이 있으면 상대방은 계약을 해제할 수 있다는 것과 같은 일반적인 내용이 아니라 그 계약에 특유한 해제사유를 명시하여 정해 두고 있고, 더구나 그 해제사유가 당사자 쌍방에 적용될 수 있는 것이 아니라 어느 일방의 채무이행에만 관련된 것이라거나 최고가 무의미한 해제사유가 포함되어 있는 등의 사정이 있는 경우에는 이를 당사자의 진정한 의사를 판단할 때 고려할 필요가 있다. 나아가 계약당사자 사이에 약정해제 사유를 처분문서인 서면으로 작성한 경우 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하고, 특히 문언의 객관적 의미와 달리 해석함으로써 당사자 사이의 법률관계에 중대한 영향을 초래하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 한다. [2] 갑이 매도인인 을 신탁회사 및 위탁자인 병과 체결한 오피스텔 분양계약에 "매수인은 매도인의 귀책사유로 인해 ‘매도인이 건축물의 분양에 관한 법률(이하 ‘건축물분양법’이라 한다) 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우’에는 계약을 해제할 수 있다."라는 해제조항이 있는데, 이후 을 회사가 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받자, 갑이 위 해제조항에 따른 약정해제권을 행사한 사안에서, 위 해제조항은 단순히 채무불이행으로 인한 법정해제권을 주의적으로 규정한 것이 아니라, 건축물분양법 제6조 제4항 및 같은 법 시행령 제9조 제1항 제11호 (가)목에서 ‘분양사업자가 분양대상 건축물과 관련하여 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우 분양받은 자가 분양계약을 해약할 수 있다는 사항’을 분양계약서에 포함시키도록 규정함에 따라 분양계약에 특유한 해제사유를 정한 것이고, 약정해제권의 발생요건은 계약에서 정한 내용에 의하여 결정되므로, 시정명령을 받게 된 위반사항이 반드시 중대한 위반사항에 해당할 필요는 없으며, 위 해제조항은 문언의 객관적인 의미가 명확하게 일의적으로 표현되어 있고, 그 문언상 시정명령을 받게 된 위반사항의 경중 등을 고려하여 해제권의 발생 여부를 따져보아야 한다고 해석하기는 어려운데도, 이와 달리 위 해제조항에 따라 분양계약을 해제하기 위해서는 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받았다는 것만으로는 부족하고, 위반사항이 계약의 목적을 달성하기 어렵게 하거나 이러한 위반사실을 알았더라면 분양계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 볼 수 있을 정도로 중대한 것이어야 하는데 위 시정명령은 이에 이르지 못한 경미한 위반사항으로 인한 것이어서 갑은 위 해제조항에 따라 분양계약을 해제할 수 없다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.

주문

원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다.

참조조문

[1] 민법 제105조, 제543조 / [2] 민법 제105조, 제543조, 건축물의 분양에 관한 법률 제6조 제4항, 제9조, 건축물의 분양에 관한 법률 시행령 제9조 제1항 제11호 (가)목